Lei 10.931/04: para discutir judicialmente, mutuário começa pagando

A Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004 dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.

O enunciado acima é exatamente aquele que consta do preâmbulo da lei. Assim, à primeira vista, ela não desperta atenção de um número grande de pessoas, já que parece se referir apenas à afetação - que é a capacidade de responder por obrigações financeiras – de parte do patrimônio das incorporações imobiliárias e, portanto, do interesse apenas das pessoas que vão fazê-las. Faz parte da prática legislativa brasileira misturar vários assuntos na mesma lei, talvez para distrair incautos.

Logo nos primeiros artigos, verifica-se que, aparentemente, se trata de matéria tributária, criando um regime especial optativo através do qual o incorporador poderar afetar (dar como garantia) parte do próprio patrimônio – inclusive o terreno - objeto da incorporação. E o regime especial de tributação consiste no pagamento unificado dos tributos federais pela alíquota de sete por cento sobre as receitas mensais recebidas, que compreende totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias mais as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes.

A lei trata também das letras de crédito imobiliário, das cédulas de crédito imobiliário, das cédulas de crédito bancário (e atribui vantagens nunca dantes imaginadas para os Bancos) e de algumas outras matérias. É nestas outras matérias (as famosas ”outras providências” a que a lei se refere) é que estão assuntos que interessam ao comum dos mortais. A lei versa sobre os contratos, inclusive a estipulação de reajustes com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. Veja-se que os índices de reajuste são praticamente abertos: ou índices de preços setoriais, ou gerais, ou poupança... Só são proibidos os contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda. O que é perfeitamente coerente com os objetivos da lei. Já que os financiadores estão totalmente à vontade para escolher os índices de reajuste, pouco importa se, no decorrer do contrato, haverá equilíbrio entre a dívida e a capacidade de pagá-la do devedor.

O aspecto, entretanto, que nos chama maior atenção é que, entre as “outras providências” foram incluídas inovações de direito civil e processual.

Caso (art. 49) o comprador deixe de pagar encargos do contrato, tributos, taxas condominiais ou quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante do imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, cassar medida liminar, medida cautelar ou antecipação de tutela que tenha suspendido a eficácia de cláusulas do contrato ou encargos dele decorrentes. Até aí, poderá o juiz, mas na verdade o que se está é criando um novo pressuposto processual.

Em matéria de técnica legislativa, pode-se dizer que este dispositivo é, no mínimo, sofrível. Ele cria para o juiz uma faculdade que ele sempre teve. Ainda mais: supondo que o mutuário esteja discutindo capitalização de juros, poderá ter a sua liminar cassada por algum motivo que não faz sequer parte da discussão judicial.

O artigo 50 da lei, entretanto, vai mais longe. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o ator deverá discriminar, na petição inicial, qual das obrigações contratuais pretende discutir. Importante é que as parcelas que não pretende discutir devem continuar sendo pagas normalmente. A parte discutida poderá ser depositada ou o juiz poderá dispensar o depósito no caso de “relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto”.

O parágrafo 5º de mesmo artigo proíbe ao juiz suspender a exigibilidade da obrigação principal com base na compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral desta. Ou seja, mesmo que o devedor tenha feito pagamentos indevidos anteriormente, deverá novamente depositar o valor da dívida que vai discutir judicialmente.

O parágrafo 5º., na realidade, restringe a atuação do juiz assegurada não só pela Constituição mas também pelo “caput” do mesmo artigo: poderá dispensar o depósito (apenas das parcelas discutidas, já que as outras são obrigatórias) mas não poderá fazê-lo ainda que plenamente convencido de que o autor já havia pago anteriormente as mesmas parcelas.

É fato que existem hoje milhares de ações em que os mutuários questionam os valores dos financiamentos (principalmente dos reajustes e acréscimos) e, no curso do processo, simplesmente não pagam nem mesmo o valor que não esteja em discussão, a não ser que o juiz tenha determinado algum depósito. A demora natural dos processo.e a morosidade do judiciário acabam beneficiando tanto aqueles que realmente têm direito (o que só se vai saber no final) como aqueles que se aproveitam delas para simplesmente não pagarem os financiamentos.

É fato que abusos existem. Só é preciso verificar se, por causa deles, mesmo aqueles que foram levados à inadimplência em razão da criação interpretação unilateral dos próprios contratos de financiamento devem ser castigados antecipadamente, com mais esta supressão de parte dos poderes do judiciário.