Responsabilidade patrimonial do fiador nos contratos de locação
Antes de assumir a garantia da dívida de outrem, é necessário estar ciente dos riscos que envolvem tal responsabilidade.
Muitos são os casos que chegam até a justiça para discussão de questões que envolvem a responsabilidade patrimonial do fiador nos contratos de locação.
A matéria é disciplinada pelo Código Civil, mas também constam disposições específicas na Lei do Inquilinato, sendo a fiança uma garantia fidejussória, pela qual o fiador se assume como garantidor de eventuais dívidas de terceiro, em decorrência de possível inadimplência de um contrato principal.
O contrato de fiança deve ter sua interpretação estrita e restritiva, ou seja, é vedada a interpretação extensiva e o fiador responde exclusivamente por aquilo que consta declarado no instrumento (art. 819, CC).
É também de se destacar a possibilidade que o fiador, quando demandado pelo pagamento da dívida, exija que sejam primeiro executados os bens do devedor principal, mas o benefício de ordem não poderá ser invocado caso o haja renúncia expressa, se há obrigação como principal pagador ou devedor solidário ou se o devedor for insolvente ou falido (art. 828, CC).
Pela obrigação, o fiador responde com todo seu patrimônio, inclusive existindo a possibilidade de penhora de único imóvel residencial, bem de família, a fim de satisfazer o crédito do locador.
Entretanto, a fim de evitar dilapidação do patrimônio da família, a fiança prestada sem anuência do cônjuge do fiador é nula, implicando na ineficácia total da garantia, conforme teor da Súmula 332 do C. STJ.
No que tange à desoneração da obrigação, a responsabilidade do fiador subsiste até a efetiva desocupação e entrega das chaves do imóvel, mesmo que prorrogado o prazo (art. 39, da Lei nº 8.245/91). Caso pretenda desobrigar-se do pacto, é possível ao fiador manejar ação de exoneração de fiança visando o pronunciamento judicial para tanto.
Em síntese, antes de assumir a garantia da dívida de outrem, é necessário estar ciente dos riscos que envolvem tal responsabilidade assumida ao garantir o negócio jurídico, evitando surpresas ou constrangimentos.