Falta de consertos pelo condomínio não dá direito ao condômino de não pagar as taxas
A convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário e
institucional, não sendo possível confundi-la com a natureza do
contrato civil, tanto assim que suas disposições não alcançam somente
aqueles que a assinaram, mas todos os condôminos que ingressarem no
universo do condomínio posteriormente. Por isso mesmo, por ter natureza
jurídica diversa da do contrato bilateral, não pode o condômino invocar
a exceção do contrato não cumprido para escusar-se de arcar com as
despesas condominiais.
Com base nesse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ), em decisão unânime, não conheceu do recurso de Stefan
Chortis e sua mulher, Chawa Gay Chortis, de São Paulo. O casal apelou
para o STJ para não pagar a quantia de R$ 8.239,38 que lhes está sendo
cobrada pelo Condomínio Edifício Cláudia, referente a despesas
condominiais em atraso.
O recurso se fundamentava no direito de não pagar as taxas devidas em
razão de não ter o condomínio cumprido a promessa, tirada em
assembléia-geral de condôminos realizada há dois anos, de reparar os
prejuízos causados a seu apartamento em decorrência de infiltrações e
vazamentos. Assim, tendo a convenção entre os condôminos natureza
contratual, ser-lhes-ia lícito deixar de pagar o condomínio em razão de
este não haver cumprido sua parte no contrato. Aplicar-se-ia, assim, ao
caso, o princípio do direito romano da "exceptio non adimplet
contractus", ou seja, o direito da pessoa de não cumprir sua parte no
contrato, por não ter a outra parte cumprido a sua, exceção prevista no
art. 1.092 do Código Civil brasileiro.
Ao não conhecer do recurso, o relator do processo, ministro Barros
Monteiro, assinalou que esse artigo se aplica apenas às hipóteses de
contratos bilaterais, nos quais nenhum dos contratantes, antes de
cumprida a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da do outro. Só que
a convenção condominial não pode ser confundida com um contrato
bilateral, porque possui caráter normativo e institucional, obrigando
não só as pessoas que assinaram a ata de sua constituição, mas todos os
que ingressarem no agrupamento ou vierem morar no edifício. Para Barros
Monteiro, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembléia, a
reparar os prejuízos causados ao apartamento dos recorrentes, não lhes
é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, até porque, sem
a contribuição mensal de todos os condôminos, o condomínio não terá
como subsistir.
Assim, os danos causados ao apartamento dos recorrentes, cuja
responsabilidade é atribuída ao condomínio, acarretam a eles um direito
subjetivo, mas não podem servir como desculpa para não cumprir o dever
de contribuir para as despesas condominiais.