Indenização por comprar imóvel sem recebê-lo não cobre gasto com corretor

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que garantiu ao casal de São Paulo receber o valor correspondente a imóvel que comprou e que viúva se recusava a entregar. Em abril de 2002, a Turma havia garantido a Evelise e André del Lucchese o recebimento do valor real do mercado imobiliário, e não apenas a restituição do valor pago corrigido. Este valor, contudo, já engloba outras despesas, como diárias de hotel, armários e correlatos, mas não as referentes ao gasto com corretor, já que o uso do serviço não é obrigatório.

O casal ajustou com Leão Schechtmann Neto, em setembro de 1981, a compra do apartamento em que residia, pagou integralmente o valor, e Leão transferiu-lhes a posse do imóvel, mas a transação não foi documentada porque André tinha outros negócios com o vendedor, com quem mantinha relações de estreita amizade.

Acontece que Leão faleceu em fevereiro seguinte, impedindo o casal de receber a escritura definitiva, e a viúva e inventariante Yara Boracks Schechtmann negou-se a reconhecer a existência da cessão de direitos relativos ao apartamento, exigindo a desocupação. Eles, então, procuraram a Justiça.

Foi celebrado um acordo no qual a viúva se obrigou a providenciar junto ao inventário a inclusão do imóvel dentre os bens que lhe caberiam na partilha. Prometendo vendê-lo por 25 milhões de cruzeiros (equivalentes à época a 2.059,690 ORTN), em três parcelas. O casal honrou sua parte, ficando à espera da convocação para lavrar a escritura definitiva de compra e venda. Contudo, em fevereiro de 1989, foi surpreendido por notificação do espólio de que a transação não havia sido homologada e o acordo considerado nulo, pois Yara não o havia assinado. Foi-lhe dado o prazo de 30 dias para desocupar o apartamento.

A questão chegou no STJ porque o casal buscava a outorga da escritura definitiva ou indenização do justo valor do imóvel, acrescida de comissão do corretor, diárias de hotel, verbas para instalação de armários e outras benfeitorias, além de dano moral. O relator da questão na época, ministro Cesar Asfor Rocha, deferiu parte do pedido do casal, condenando a viúva a indenizar o casal na quantia correspondente ao valor atualizado do bem, a ser apurado em liquidação por arbitramento, além de arcar com as custas processuais e os honorário dos advogados. O entendimento majoritário foi o de que, como não é possível a transferência, em razão de 50% do imóvel ter ido para os filhos menores dos vendedores, pelo menos havia de se reconhecer o direito dos compradores – que o pagaram por duas vezes – de serem indenizados pelo valor equivalente ao objeto do contrato duas vezes descumprido.

A questão voltou a ser discutida no STJ porque tanto Evelise e André quanto a viúva recorreram da decisão ao próprio tribunal. O casal afirmando que, não obstante ter sido deferido o pedido alternativo de indenização, nada se disse quanto às verbas referentes ao pagamento do corretor, das diárias de hotel, armários e outras peças que não puderam ser removidas sem estrago e quanto ao dano moral. Yara Schechtmann, por sua vez, afirma que a decisão do STJ foi contraditória, pois, ao mesmo tempo que concedeu a indenização pela não realização do negócio, deferiu ao casal o direito de reter o bem enquanto não for paga a indenização.

O ministro Fernando Gonçalves, novo relator do caso, não acolheu as alegações da viúva e entendeu serem necessários alguns esclarecimentos ao casal. Com efeito, afirma, as verbas referidas não tiveram manifestação explícita da Turma, mas Evelise e André não têm direito a elas, uma vez que a indenização, referindo-se ao valor do bem atualizado, já cobre todas essas despesas. "Até porque, especificamente sobre o pagamento de corretor, trata-se de despesa totalmente aleatória, pois ninguém é obrigado a servir-se dessas pessoas para procurar imóvel e comprar".

Em relação ao dano moral, Fernando Gonçalves concluiu que, como o Tribunal de Justiça de São Paulo negou a existência de fato que pudesse propiciá-lo, não tem como caracterizá-lo em um recurso especial porque, para chegar a conclusão diversa é preciso revolver os fatos e provas do caso, o que é proibido pela súmula 7 do STJ.