STJ mantém nula compra de imóvel com propaganda enganosa

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve nulo contrato de compra e venda de imóvel em São Paulo que não correspondia ao folheto de propaganda. Segundo o folheto, em caso de desistência, estava assegurada a devolução integral dos valores pagos. A decisão foi unânime.

José Oliveira fez um pré-contrato com a Sispar Empreendimentos Imobiliários S/A e com a Hausco Engenharia e Construção Ltda. em 9/8/1994, para a aquisição de um imóvel. O imóvel adquirido tratava-se de um apartamento no condomínio Residencial Villa D'Italia, um condomínio fechado, composto por oito prédios de quatro andares e 32 apartamentos cada, localizado em Franca, São Paulo.

Sete meses depois, José foi chamado para assinar o contrato definitivo. Segundo ele, as condições que mais o atraíram foram o tamanho do imóvel, seu preço e a faculdade de poder desistir do negócio, assegurada a devolução da quase totalidade da quantia paga. No entanto, após efetuada a promessa de compra, ele ficou sabendo que as condições eram outras. Ao receber o contrato definitivo, foi surpreendido com o fato de que o imóvel poderia não ter a dimensão exata, o preço variava conforme a vontade do fornecedor, e quando resolveu desistir do negócio, a quantia colocada à sua disposição referia-se a menos da metade do que havia pago.

Alegando que as empresas, agindo astuciosamente, fizeram com que ele incorresse em erro devido à propaganda enganosa e assinasse um pré-contrato, só depois percebendo que o contrato na realidade tinha várias cláusulas que favoreciam apenas às fornecedoras, José entrou com uma ação na Justiça paulista pedindo a anulação do contrato e a devolução de tudo que foi pago indevidamente.

Na primeira instância, o juiz julgou o pedido improcedente, entendendo que o contrato foi acertado livremente pelas partes e a "mera alegação da impossibilidade do pagamento não impede a execução do contrato". O juiz considerou que não há provas de outra transação entre as partes além do que consta no contrato assinado entre as partes, não se podendo considerar se as parcelas podem ser consideradas injustas ou caras, "posto que pactuadas".

Inconformado, José apelou, e o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a devolução das parcelas já pagas. Para o TJ, trata-se de contrato de compromisso de compra e venda em desconformidade com o folheto de propaganda, no qual, até mesmo quanto à área do imóvel, ficou maior do que a prometida "elevando o preço, além de conter a possibilidade de variação unilateral". A decisão considerou que o reajuste mensal era impróprio, havendo incidência abusiva de juros. Tais circunstâncias – entendeu o TJ – acarretaram excessiva onerosidade contratual para o comprador e que as cláusulas violavam o princípio da boa-fé objetiva, pois foram pactuadas em benefício da parte economicamente mais forte do negócio jurídico. Isso seria motivo a ensejar a rescisão contratual, pois atingiu a capacidade financeira do adquirente de forma a impossibilitar-lhe o pagamento das prestações.

Diante da decisão, as empresas recorreram ao STJ, argumentando que o entendimento firmado no tribunal estadual violou o Código de Defesa do Consumidor, porque o contrato não estabelece a perda total das quantias pagas, mas 10% da entrada e 50% das acessões (meios de aquisição de propriedade, com tudo aquilo que a ela se incorpora, seja móvel ou imóvel), o que tem sido aceito pelo pelos tribunais. Para as empresas, não havia abusividade a ser sanada, sendo ilícita a devolução integral das parcelas. Isso porque o antigo Código Civil considerava que a impossibilidade de pagar não invalida o contrato.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, as empresas não têm razão. O tribunal estadual considerou para declarar a rescisão e determinar a devolução integral das parcelas a peculiar circunstância de a venda estar vinculada à propaganda que foi distribuída, assegurando a "faculdade de desistência com a devolução da totalidade do que foi pago" e, além do mais, por identificar haver desconformidade entre o contrato e o folheto de propaganda. E, esse aspecto em particular, as empresas não conseguiram desarmar, ressaltou Menezes Direito. Isso deixa "hígida a fundamentação do acórdão, suficiente para desqualificar a impugnação em torno da cláusula do contrato com a previsão de devolução de parte do que já foi pago". Manteve, dessa forma, o entendimento firmado pelo tribunal paulista.