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Cláusula que autoriza hipoteca sobre imóvel é abusiva

Direito Civil | 15/ago/2003

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Em decisão unânime, os ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantiveram a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT) no processo do Banco Bradesco S/A contra um advogado. A decisão do TJDFT considerou que a cláusula que autorizou a Encol a dar em garantia hipotecária, ao Bradesco, unidades imobiliárias em construção é abusiva e nula de pleno direito.

O advogado ajuizou uma ação de anulação de cláusula contratual contra a massa falida da Encol e o Bradesco. Ele afirmou que comprou dois imóveis da construtora, situados em Brasília (DF), pelo preço de R$ 24.500,00 cada, efetuando pagamento à vista, e os mesmos estão como garantia hipotecária ao Banco Bradesco. "A Encol deu em garantia hipotecária ao Bradesco todos os imóveis integrantes do empreendimento, época em que todas as unidades respectivas já se achavam vendidas, e faltava apenas trinta dias para a conclusão da obra", argumentou a defesa do advogado.

Assim, o advogado pediu, em sua ação, a declaração de nulidade das cláusulas 17 e 21 dos Contratos de Promessa de Compra e Venda, firmado com a Encol, e a decretação de nulidade e ineficácia do Instrumento Particular de Abertura de Crédito, com garantia hipotecária e outras avenças celebradas entre a empresa e o banco, inclusive com pedido de antecipação de tutela.

O Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação e negou o pedido de antecipação de tutela. Inconformado, o advogado apelou afirmando que a cláusula contratual que permitiu à Encol dar em garantia hipotecária os imóveis é nula. O TJDFT deu provimento ao apelo e declarou nulo o instrumento particular de abertura de crédito, com garantia hipotecária bem como as demais avenças entre a Encol e o Banco Bradesco.

O Bradesco recorreu ao STJ alegando que ele e a Encol celebraram um contrato de empréstimo para a construção de unidades habitacionais, garantidas por hipoteca sobre o todo, devidamente inscrita no Cartório competente, e que houve a cessão fiduciária dos direitos creditórios sobre as unidades ao Bradesco. "Em face do inadimplemento da Encol foi promovida ação de execução, penhorado o imóvel objeto da ação de anulação de cláusula contratual", ressaltou a defesa do banco.

Ao decidir, o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do processo, ressaltou que embora cientificados, no contrato de promessa de compra e venda, sobre a cessão de crédito, a relação jurídica do Bradesco, induvidosamente, se fez com a construtora. "Esta, sim, é que celebrou contrato, estabeleceu vínculo direto, a seu turno, com o financiador, em relação ao empréstimo obtido, de modo que caberia ao banco credor exercer fiscalização adequada para obter, no curso da obra, o recebimento das parcelas do seu crédito, à medida em que elas vinham sendo pagas paulatinamente pelos múltiplos adquirentes das unidades habitacionais. Não o fez, todavia, daí a sua omissão, negligência, que não pode nem deve ser suportada por quem não lhe deu causa", afirmou o ministro.

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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