Condôminos devem construir casas de acordo com regras do condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concordou com a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo de reformar a sentença decretada contra o casal Durval Ricci e Helena Marafon Ricci: providenciar a adequação da obra que estão realizando às restrições urbanísticas determinadas no contrato padrão arquivado no Cartório do Registro de Imóveis.

Durval e Helena Ricci compraram um terreno no condomínio residencial Jardim João Paulo II em São Paulo. A área tem 420 metros quadrados. O parcelamento do solo que resultou no loteamento foi feito pela Mitra Diocesana de Presidente Prudente, que ao registrar o loteamento estabeleceu restrições para as construções.

As restrições e obrigações dos condôminos foram registradas em cartório por meio de um contrato padrão. Os acusados, no entanto, não seguiram as regras. Entre várias irregularidades que cometeram, algumas não são consideradas toleráveis, uma vez que, descaracterizam as normas urbanísticas adotadas pelo loteamento.

Como exemplo de irregularidade cometida pelo casal está a construção de três pavimentos em afronta ao contrato padrão que determina que nenhuma construção pode ter mais que dois pavimentos acima do nível da rua. Outra irregularidade encontrada na obra foi a construção do muro, que deveria ter a altura máxima de dois metros de altura. No entanto, onde deveria estar o muro da casa encontra-se, na verdade, a parede lateral da construção principal. A obra não respeita, ainda, a metragem recomendada para os recuos laterais.

O condomínio João Paulo II entrou, como representante dos moradores, com uma ação na justiça com o fim de impedir que a obra cause prejuízo ou alteração da coisa comum, mas a ação foi extinta sem julgamento na primeira instância porque segundo o artigo 267, VI do código civil, o condomínio não possuía legitimidade para propô-la.

O condomínio desistiu do processo, mas, posteriormente, um dos condôminos, Domenico Júnior, cuja casa é vizinha da obra, entrou com outra ação em seu nome e de sua mulher, Taís Domenico. A intenção era conseguir a condenação dos réus ao pagamento de perdas e danos aos demais proprietários de lotes em decorrência da desvalorização dos imóveis dos mesmos, além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios; buscam também a modificação da obra para que ela se adeqüe ao padrão do condomínio.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aceitou em parte a ação do casal e determinou que os réus providenciassem a adequação da obra às convenções determinadas no contrato padrão.

Inconformados, Durval e Helena Ricci, recorreram ao STJ com o objetivo de ver revogada a decisão de segunda instância sustentando exclusivamente que a ação de nunciação de obra nova supõe construção que está sendo levantada; e, tratando-se de obra em sua fase final de acabamento, só se admite a ação demolitória – circunstância em que os processos deveriam ter sido extintos sem julgamento de mérito.

O ministro relator do processo, Ary Pargendler, não conheceu do recurso, uma vez que, não tendo o tribunal paulista analisado o aspecto apontado por eles, não é possível ao STJ fazê-lo. Para Pargendler, "os proprietários da obra transcrevem decisões cujo cerne está no fato que as construções em fase de acabamento não podem ser atacadas pela ação de nunciação de obra nova. O tribunal de origem, todavia, determinou que o casal providenciasse a adequação da obra que estavam a realizar, sem explicitar se a obra estava, ou não, em fase de acabamento".