Hipoteca de imóveis para garantia do banco não atinge os compradores
Hipotecas constituídas para garantia de financiamento concedido à construtora ou incorporadora que constrói prédios para revenda é ineficaz para terceiros adquirentes. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do recurso especial de Eustáquio Alves da Costa Neto e outros, do Rio de Janeiro. Eles pretendiam modificar decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada para cancelar hipoteca sobre imóveis comprados da PMP Pré Moldados Ltda.
Os compradores adquiriram imóveis do empreendimento Barra Bali, da Barra da Tijuca. Entraram na Justiça, com ação de cumprimento de obrigação de fazer movida contra a PMP e contra o Banco Nacional. Os compradores descobriram que o empreendimento fora desenvolvido pela empresa com recursos obtidos mediante financiamento do banco e garantido pela hipoteca dos referidos imóveis e pela cessão fiduciária dos créditos gerados pela sua comercialização, e ainda, por pacto fidejussório. "Certo é que a 1ª agravada não pagou, no devido tempo os financiamentos por ela contraídos junto ao 2º agravado, tendo, então, esse último deliberado pela execução das garantias hipotecárias, em que pese seja também titular de outras garantias", alegou a defesa.
Pediram antecipação de tutela para o cancelamento da hipoteca, mas foi indeferido. Eles protestaram com um agravo de instrumento, alegando que as unidades residenciais adquiridas foram integralmente quitadas, com as respectivas escrituras definitivas outorgadas. "Com o pagamento total do preço, tem os agravantes o inquestionável direito à consolidação da propriedade dos imóveis em suas mãos, através da outorga da competente escritura definitiva de compra e venda de imóvel livre de qualquer gravame real", argumentaram.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento ao agravo, considerando que não ficaram demonstrados danos irreparáveis ou de difícil reparação. "Despacho correto, achando-se suficientemente fundamentado", diz a ementa do acórdão. Embargos declaratórios também foram rejeitados pelo Tribunal. OS compradores recorreram, então, ao STJ, alegando violação aos artigos 6º, VIII, 30, 37, 47, 51, 84 do Código de Defesa do Consumidor-CDC, e 461 do Código de Processo Civil-CPC. Sustentaram a existência de cláusula abusiva inserida na promessa de compra e venda celebrada entre os recorrentes e a 1ª recorrida e aplicabilidade do CDC.
A Quarta Turma dão conheceu do recurso. "A medida em si não seria ilegal e estaria mesmo afeiçoada aos nossos precedentes", observou o ministro Ruy Rosado, relator do recurso. "Daí o provimento do agravo para melhor exame. Mas o seu deferimento depende do exame de circunstâncias de fato, apreciação e contrato e verificação de seu cumprimento, o que não se permite nesta via especial", concluiu Ruy Rosado.