STJ mantém isenção do pagamento de multa não prevista em contrato de compra de imóvel

Ao negar seguimento ao recurso do Grupo OK Construções e Incorporações, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal , segundo a qual a multa por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel só é aplicável se prevista expressamente no acordo. O Grupo Ok pretendia reter 10% sobre o total das prestações pagas pelo funcionário público Domingos Mourão Neto, a título de multa contratual.

Em fevereiro de 90, o funcionário público firmou contrato com o Grupo Ok para a compra de um apartamento no Setor Sudoeste de Brasília, no valor de NCZ$ 4.475.761,00. O pagamento seria feito em 26 parcelas mensais, com vencimento a partir de abril de 1990, mais parcelas intermediárias a cada cinco meses. O comprador alegou não poder mais pagar as prestações em virtude da crise econômica, e entrou com uma ação de cobrança para receber os valores pagos. Segundo calculou, o valor atingia R$ 61.201,44, em agosto de 98.

A primeira instância da Justiça do Distrito Federal acolheu o pedido. No julgamento da apelação, o TJ-DF entendeu que o promitente comprador teria direito à restituição, perdendo, contudo, a importância dada a título de sinal. De acordo com o TJ-DF, "a multa contratual só é aplicável se prevista expressamente no contrato. Não havendo estipulação de cláusula penal para o caso de descumprimento das partes, a retenção do percentual de 10% sobre o total das prestações devidas não merece acolhida".

A defesa da empresa recorreu ao STJ. Segundo seus argumentos, a decisão do TJ-DF violou o artigo 924 do Código Civil. O grupo afirma ter direito à retenção de 10% do valor pago pelo promitente comprador a título de multa contratual.

Ao negar seguimento ao recurso, o ministro-relator Ruy Rosado de Aguiar disse que "o artigo apontado como violado não foi objeto de discussão pelo TJ-DF, e sequer foram opostos embargos de declaração para suprir eventual omissão". Segundo o ministro, faltou o necessário prequestionamento.