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Sonho da casa própria: STJ define entendimentos sobre o SFH

Direito Comercial | 18/abr/2010

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Nos grupos de amigos, nas conversas no ambiente de trabalho, nos anúncios de corretoras e construtoras espalhados pelas cidades, comenta-se sobre as facilidades para adquirir a tão sonhada e esperada casa própria e livrar-se do aluguel.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma das alternativas para se comprar um imóvel residencial, novo ou usado, em construção ou concluído. Criado em 1964, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria para a população de baixa renda, propondo-se a respeitar a relação entre o salário do mutuário e o valor da prestação do financiamento, o SFH é alvo constante de inúmeros processos no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Um dos temas que mais chegam ao Tribunal diz respeito ao seguro habitacional. Exigido pelo SFH, o seguro garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em uma eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

A Terceira Turma, ao julgar o recurso (Resp 957.757) de uma viúva para declarar quitado contrato de financiamento firmado por seu cônjuge com a Caixa Econômica Federal (CEF), concluiu que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel financiado, segundo as normas do SFH, não é devido o seguro habitacional com a morte do promitente comprador, se a transação feita sem o conhecimento do financiador e da seguradora.

No caso, a viúva propôs uma ação de indenização securitária contra a Caixa Seguradora S/A. Ela alegou que firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel financiado segundo as normas do SFH, sem a anuência da instituição financeira e da seguradora. Sustentou que, com o falecimento do seu cônjuge – promitente comprador –, o imóvel deve ser quitado. Assim, requereu a condenação da Caixa Seguradora S/A ao pagamento do saldo devedor do contrato de financiamento.

Em outro julgamento, a mesma Terceira Turma firmou o entendimento de que, apesar do seguro habitacional ser obrigatório por lei, no SFH o mutuário não é obrigado a adquirir esse seguro da mesma entidade que financia o imóvel ou da seguradora por ela indicada (Resp 804.202). A decisão foi unânime.

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que o seguro habitacional é vital para a manutenção do SFH, especialmente em casos de morte ou invalidez do mutuário ou danos aos imóveis. O artigo 14 da Lei n. 4.380, de 1964, e o artigo 20 do Decreto-Lei n. 73, de 1966, inclusive, tornaram-no obrigatório. "Entretanto, a lei não determina que o segurado deva adquirir o seguro do fornecedor do imóvel", destacou.

A ministra considerou que esse fato seria uma "venda casada", prática vedada pelo artigo 39, inciso I, do CDC. A relatora considerou, ainda, que deixar à escolha do mutuário a empresa seguradora não causa riscos para o SFH, desde que ele cumpra a legislação existente.

Contratos

Nos contratos habitacionais vinculados ao SFH, é impossível a capitalização mensal de juros por falta de expressa autorização legal. A reafirmação foi feita pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao negar provimento a recurso especial (Resp 719.259) da Caixa Econômica Federal (CEF) contra o mutuário Francisco Rodrigues de Sousa, do Ceará.

Após examinar a questão da capitalização mensal de juros, o relator afirmou que ela é indevida, pois elevaria a taxa anual para além dos 10% permitidos. "Nos contratos de mútuo hipotecário é vedada a capitalização mensal dos juros, somente admitida nos casos previstos em lei, hipótese diversa da dos autos", concluiu o ministro Fernando Gonçalves.

Em outro julgamento, a Segunda Turma do STJ manteve decisão que considerou nula cláusula contratual que permitiu realinhamento de preços e alterou percentuais diferentes do pactuado em financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Parque dos Coqueiros, no Rio Grande do Norte (Resp 564.963).

Os mutuários entraram na Justiça, alegando que os imóveis adquiridos por eles, além de não guardarem correspondência com as condições pactuadas, foram avaliados muito acima da capacidade de pagamento dos mutuários. Em primeira instância, a ilegalidade foi reconhecida. Insatisfeitas, apelaram a CEF e a EC Engenharia e Consultoria Ltda. O Tribunal Regional Federal da 5ª Região negou provimento às apelações.

A mesma Segunda Turma, em outro processo (Resp 468.062), aplicou a teoria da eficácia contratual em relação a terceiros, em uma ação envolvendo a Caixa Econômica Federal (CEF) e um mutuário do SFH. Foi a primeira vez que essa orientação foi dada pelo STJ a contratos administrativos.

A Turma negou provimento a recurso da CEF. Para o relator, ministro Humberto Martins, “independentemente do teor da lei, a aplicação dos princípios relativos à proteção das relações jurídicas em face de terceiros é fundamento suficiente, ao lado da função social e da boa-fé objetiva, para impedir a responsabilização dos recorridos (mutuários)”.

Segundo o ministro, “a oponibilidade da cessão de direitos (Terra CCI e CEF) deixa de atingir a eficácia dos terceiros, por conta da proteção jurídica hoje concedida pelo ordenamento às pessoas que se põem à margem de negócios que lhes são prejudiciais, como ocorreu na espécie”.

Venda de imóvel

A Segunda Seção do STJ julgou, conforme o rito do recurso repetitivo (Lei n. 11.672/2008), processo que questionava a suspensão da venda de imóvel gravado com hipoteca e adquirido mediante financiamento do SFH, bem como a inclusão do mutuário em cadastros de proteção ao crédito (Resp 1.067.237).

No caso, a Seção, seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, firmou a tese de que, em se tratando de contratos celebrados no âmbito do SFH, a execução de que trata o Decreto-Lei n. 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar.

Isso independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito e desde que essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do STJ ou do Supremo Tribunal Federal (STF).

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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