Imobiliária deve pagar indenização a locatário e fiador por cobrança desrespeitosa

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou a Imobiliária Cilar Ltda. ao pagamento de R$ 6 mil, divididos, igualmente, entre a locatária e o fiador de imóvel sob a sua administração, por causar danos morais a eles pelo seu modo de cobrança. A decisão foi unânime.

No caso, os dois ajuizaram ação de perdas e danos cumulada com indenização por danos morais contra a imobiliária, apontando-a como responsável por uma sucessão de fatos que resultaram na rescisão de contrato de aluguel.

Afirmaram que a imobiliária, além de não resolver os graves danos provocados pelo desabamento de parte do imóvel locado, o que inviabilizou a atividade desenvolvida pela locatária (academia de ginástica), passou a cobrar dela e de seu fiador valores de reforma do imóvel e os alugueres não pagos. Além disso, sustentou que a imobiliária ingressou em juízo com execução do contrato e inscreveu os nomes dos devedores nos cadastros de restrição de crédito.

A primeira instância condenou a imobiliária ao pagamento de 200 salários mínimos, a título de danos morais e não acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária para atuar na ação. Entretanto o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), por maioria, decretou a ilegitimidade da imobiliária, extinguindo o processo sem julgamento de mérito.

“A imobiliária, na condição de mera administradora do imóvel, não pode ser demandada judicialmente, porque não recebeu poderes específicos do proprietário do bem. O fato de ela receber os valores dos aluguéis e emitir recibos e cuidar da relação locatícia não significa que também possa, em nome do proprietário, representá-la judicialmente”, decidiu o TJPR.

No STJ

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora, a imobiliária, realmente, não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem.

De acordo com a ministra, a participação de um intermediário nos contratos de locação de imóvel não é ampla a ponto de colocá-lo no lugar do próprio locador, que é quem responde pelas obrigações e deveres previstos na referida lei. “Isso, mesmo que a intermediação contratual se dê apenas e tão-somente com a imobiliária, sem que as partes sequer tenham contato pessoal”, ressaltou.

Quanto à cobrança dos valores e inclusão nos serviços de restrição ao crédito, a relatora afirmou que não podem ser imputadas ao proprietário do imóvel/locador, que o entregou para a administração da imobiliária. “Ao contrário, as cobranças efetuadas pela imobiliária contra a locatária e seu fiador e, em especial, o modo desrespeitoso pelo qual efetuou tais cobranças, estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade passiva não pode ser afastada”, disse a ministra.

A ministra considerou a indenização de 200 salários mínimos elevada e determinou a redução do valor para R$ 6 mil.