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Aspectos econômicos e sociais do artigo 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato

Explicita a visão do autor sobre os aspectos práticos advindos da inclusão do inciso IX ao artigo 59 da Lei nº 8.245/91.

Direito Civil | 24/fev/2010

A Lei nº 8.245, de outubro de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, é responsável por nortear as relações jurídicas objetivas e subjetivas existentes entre os donos do imóvel, tidos como locadores, e interessados em alugá-los, os locatários.

Desde sua criação referida lei foi alterada algumas poucas vezes, sem, contudo, ter ocorrido mudanças profundas que fossem capaz de lhe acarretar grande transformação no conteúdo. A exemplo disso temos a Lei nº 9.256, de janeiro de 1996, que trouxe simplesmente uma pequena alteração no texto do artigo 53, que antes trazia a seguinte redação: Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido:(...).” A partir da citada lei o artigo passa a viger com nova redação: “Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: (...)”. Ou seja, houve uma alteração quase que insignificante da lei especial.

No mesmo sentido acima explicitado, em agosto de 2004 houve a publicação da Lei nº 10.931 que trouxe uma pequena alteração quanto ao alcance do direito de preferência na alienação de bens imóveis. Alteração esta também de pequena repercussão na sociedade da época, pois à mínima parte atingia seus efeitos.

Já no desfecho do ano de 2005, adveio a Lei nº 11.196, que incluiu à Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, o inciso IV, onde trouxe mais uma forma de garantia à locação, “Art. 37. (...): IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.” Também incluiu os incisos VIII e IX ao artigo 40 da lei especial, que trouxeram uma nova situação em que o locador poderá requerer novo fiador ou troca da modalidade de garantia, a saber: “VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento. IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.”

Desta vez as alterações já influenciaram um pouco mais as relações contratuais, haja vista a inclusão de nova modalidade de garantia, e outras duas novas ocasiões de troca das mesmas. Assim, os contratos locatícios mais usualmente celebrados, ou seja, aqueles realizados de maneira mais simples, muitas vezes, até com a aquisição de contratos semi preenchidos vendidos em papelarias passaram a ser influenciados um pouco mais a fundo, ao visar-se o atingimento dos verdeiros princípios contratuais, entre eles a boa-fé e a função social dos contratos. No sempre honorífico ensinamento do Ilustre Jurista Miguel Reale tem-se que: “Ora, a realização da função social da propriedade somente se dará se igual princípio for estendido aos contratos, cuja conclusão e exercício não interessa somente às partes contratantes, mas a toda a coletividade. Essa colocação das avenças em um plano transindividual tem levado alguns intérpretes a temer que, com isso, haja uma diminuição de garantia para os que firmam contratos baseados na convicção de que os direitos e deveres neles ajustados serão respeitados por ambas as partes.”

Assim, após décadas sem alterações que compreendessem a real necessidade da sociedade, somente em dezembro de 2009, com o advento da Lei nº 12.112, a Lei do Inquilinato teve profundas alterações que realmente tiveram o condão de lhe alterar a função, ou seja, referida lei conseguiu trazer à realidade dos contratos de locação as necessidades tanto almejadas pela sociedade brasileira.

Hodiernamente, devido às dificuldades apresentadas em nosso país, a locação tornou-se uma opção para muitas famílias, que ante a escassez do crédito para financiamento da casa própria, ante as dificuldades econômicas em geral apresentadas vêm-se obrigadas a partir para a locação.

Igualmente, empresários vislumbraram esta como sendo uma grande oportunidade de investimento, a construção de imóveis especificamente destinados à locação.

Entretanto, havia uma grande preocupação por parte dos empresários com relação aos maus pagadores, pois em caso de necessidade de se mover uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento estariam fadados a enfrentar um longo processo no qual estavam sujeitos a não receber o aluguel mensal e nem ter a posse do bem, pois somente com o transito em julgado da sentença é que o inquilino estava obrigado a desocupar o imóvel, além de, muitas das vezes, não conseguir receber os valores referentes aos meses ou anos em que tramitou a ação.

Ademais, com o advento da Lei nº 12.112/2009, houve grandes e vantajosas alterações na legislação especial, inclusive do ponto de vista do locador, que a partir de agora, pode reaver seu imóvel de maneira mais rápida e eficiente. Isso foi possível com a inclusão ao artigo 59, § 1º do inciso IX, que trouxe a possibilidade de o juiz que julga a ação de despejo por falta de pagamento conceder medida liminar para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, caso o contrato não apresente nenhuma das garantias do artigo 37, por não ter sido contratada ou se extinta.

Com tal possibilidade o locador passou a ter mais uma garantia de que em caso de não pagamento do aluguel não será ainda mais prejudicado com o moroso tramite processual de nosso país. Chegamos ao ponto de acreditar que com tal mudança é possível que cresça ainda mais o número de interessados em investir neste ramo de negócio, além de haver a possibilidade de queda nos valores dos aluguéis atuais, pois foi reduzido profundamente o custo gerado pelos maus pagadores.

Como conclusão, temos que a Lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009, publicada em 10 de dezembro de 2009, e que entrou em vigor em 24 de janeiro de 2010 veio em muito boa hora, pois alterará significativamente o pensamento dos empresários que passarão a ofertar um maior número de imóveis para locação, a um preço mais baixo, contribuindo para o crescimento econômico do país. Aspecto este muito favorável às pessoas que necessitam de tais imóveis, pois tal oferta esta intimamente ligada à dignidade da pessoa humana, conferindo-lhes um teto sobre o qual criarão e educarão seus filhos. Com isso se cumprem o disposto nos artigos 1º, 6º e 170, todos da Constituição da República Federativa do Brasil, que trazem:

Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:

(...)

III - a dignidade da pessoa humana;”

Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:”

Bibliografia:

- (http://www.miguelreale.com.br/artigos/funsoccont.htm) – Reale Advogados Associados;

- DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). São Paulo: Saraiva, 2003. p. 339.

- TIMM, Luciano Benetti. Função social do contrato: a “hipercomplexidade” do sistema contratual em uma economia de mercado. in TIMM, Luciano Benetti (Org.). Direito e economia. São Paulo: IOB Thomson, 2005. p. 114.

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