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Do registro de impontualidade do débito locatício

Lei Estadual Paulista possibilita o protesto de dívida locatícia.

Direito Comercial | 14/jun/2003

1 - INTRODUÇÃO:

Protesto é ato formal e solene, pelo qual, se prova a inadimplência e o descumprimento da obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida, artigo 1º, da Lei Federal nº 9.492/97, de 10-09.

A definição contida pelo aludido artigo, da Lei mencionada, não descreve de forma elucidativa quais títulos poderão ser objeto de protesto, restando esta, destinada a regulamentar os serviços concernentes aos Cartórios de Protestos (artigo 2º). O insigne professor Sílvio de Salvo Venosa, em palestra proferida no SECOVI - São Paulo, referiu-se à Lei nº 9.492/97 nos seguintes termos: “É diploma legal dirigido especialmente ao tabelião de Protestos de Títulos (art. 3º)”.


2 - INTERPRETAÇÃO DA LEI FEDERAL Nº 9.492/97:

A remissão à Lei nº 9.492/97, atém-se à expressão outros documentos de dívida, descrita em seu artigo 1º, revestida de um significado, puramente, subjetivo, pois com fulcro nessa disposição, parte da doutrina argüiu pela possibilidade de apontamento de dívida originária em títulos até então, insuscetíveis de protesto v.g. alugueres e encargos inadimplidos do contrato de locação imobiliária.

Neste aspecto, o festejado jurista Silvio Venosa, analisando a Lei nº 9.492/97, defende uma abordagem ampla quanto a possibilidade de apontamento de documentos de dívida, conferindo sua oponibilidade à todos os títulos executivos extrajudiciais passando a aduzir: “Desse modo, por exemplo, o débito resultante de locação do imóvel, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais [1]” (Grifamos).

Contudo, esta interpretação extensiva, não albergou-se na corrente majoritária da doutrina. Em entrevista concedida ao Jornal Gazeta Mercantil, em 05/09/2001, o presidente do Instituto de Estudo de Protesto de Títulos, Cláudio Marçal Freire, relatou “A lei não deu detalhes sobre o que seriam esses documentos de dívida”, dessa forma, os Cartórios pendentes de uma definição legal, obstaculizavam o protesto de locatários, bem como de seus fiadores com base em dívida originária no contrato de locação.


3 - INTERPRETAÇÃO JURISDICIONAL:

Tendente a proferir uma decisão terminativa quanto a “Quaestio sub examine”, ou seja, a protestabilidade dos contratos de locação, o e. juiz da 1ª Vara de Registro Públicos de São Paulo, Dr. Venício Antonio de Paula Salles, em sentença prolatada nos autos no processo nº 000.01.335987-8, aduziu em seu relatório, recente discussão de decisão proferida em processo tramitado junto à Egrégia Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, por ocasião da promulgação da Lei 9.492/97, Processo CG nº 2.374/97 que, devido a já afamada expressão “outros documentos de dívida”, dotada de caráter abrangente e geral, determinou “Não basta portanto que a nova lei que regulou a atividade de protesto permita o protesto de outros documentos de dívida. Este há de contar com expressa e específica previsão normativa no direito positivo para que possam ser protestados por falta de pagamento”.

Não obstante, o entendimento exarado pela E. Corregedoria Geral da Justiça, doutrinariamente, a dúvida persistia; seria o débito advindo de contrato de locação sujeito a negativação perante os Cartórios de Protesto?


4 - A LEI ESTADUAL PAULISTA Nº 10.710/00:

A promulgação da Lei Estadual Paulista nº 10.710/00, de 29-12, retomou a “quaestiu” apontamento de dívida, tendo esta, mencionado em seu artigo 7º, item 14 in verbis “Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas sujeitos à protesto comum ou falimentar os títulos de crédito, como tais definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais ou extrajudiciais pela legislação processual” .... “omissis” .(grifo nosso).

Verificou-se, novamente, um amplo debate destinado a verificar a oponibilidade do protesto frente à dívida proveniente do contrato de locação.

Nestes termos, é o magistério exarado pelo sublime magistrado Venício Antônio de Paula Salles “A dicção legal é precisa e insuperável. Protestável para esta Lei Estadual, são todos os títulos considerados, pela legislação processual, como TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS [2] (Grifo nosso).

Ora, o que se busca com o protesto de valor proveniente de qualquer documento de dívida, é a mera comprovação de inadimplemento de obrigação líquida, certa e exigível, características essências a qualquer título executivo, conforme prescreve o artigo 586 do Código de Processo Civil. Dessa forma, o débito advindo de relação locatícia representa perfeito título executivo extrajudicial, estando, portanto possibilitado o apontamento com fulcro nas disposições trazidas pela Lei Estadual Paulista.

Ademais, não há que se falar na criação de novo título pela Lei Estadual, pois esta atém-se tão somente a legislação processual, matéria esta de competência exclusiva da União, por imposição constitucional, artigo 22 “Caput” da Carta Magna, para definir quais títulos restam possibilitados de protesto.


5 - A LEGISLAÇÃO PROCESSUAL:

Atendo-se ao artigo 585, IV, do Código de Processo Civil, com fulcro na disposição conferida pelo artigo 7º, item 14 da Lei nº 10.710/00 temos:

São títulos executivos extra judiciais:

IV - O crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito” (g. n.).

Vê-se, portanto que a legislação processual conferiu a possibilidade do credor, detentor de título executivo extrajudicial, satisfazer seu crédito mediante ação executiva, quando do inadimplemento do devedor; nesses termos é o magistério do ilustre professor Nelson Godoy Bassil Dower, “esse direito que tem o credor de provocar a execução é direito de agir, é a ação de execução, sempre baseada -repita-se- no título executivo e que nasce quando há o inadimplemento por parte do devedor, dando lugar ao processo executivo [3]”

Encontra-se pacificado frente a doutrina, que os contratos de locação de imóveis, tais como cheques e notas promissórias, estes, passíveis de protesto, representam perfeitos títulos executivos extrajudiciais, Dower, comentando ementário transcrito pela RT 677/163, descreve “na execução de aluguel, o título executivo extrajudicial não é o documento a que se refere o inc. II do art. 585, mas sim o crédito locatício comprovado por contrato escrito, revisto pelo inc.IV do mesmo artigo [4]”.


6 - O PROTESTO DO FIADOR:

Quanto a possibilidade de se protestar o fiador, juntamente, com o locatário, argüimos pela possibilidade desta, desde que a garantia fidejussória atribuída ao contrato, seja precedida de solidariedade pelo cumprimento da obrigação, com fulcro na disposição trazida pelo artigo 828, II do Código Civil, mediante cláusula expressa constante no Contrato de Locação.

Nesses termos, já manifestou-se o E. 2TAC:

EXECUÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - LEGITIMIDADE PASSIVA - CO-EXECUTADO - FIADOR QUE SE OBRIGOU COMO PRINCIPAL PAGADOR E DEVEDOR SOLIDÁRIO - RECONHECIMENTO - DESCABIMENTO

“O fato de ter a executada assinado como esposa do fiador, no contrato de fiança, não lhe retira a condição de fiadora, pois se assim fosse, não teria constado em cláusula específica a sua qualificação. Ela é parte legítima para responder pelo débito reclamado pelo exeqüente, na qualidade de fiadora que se obrigou como principal pagadora e devedora solidária”. AI 775.093-00/2 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 11.2.2003


7 - COMPETÊNCIA “LOCI”:

O protesto deve-se dar no local de pagamento do aluguel ou, na falta de sua estipulação, a do domicílio do locatário, pois este é o devedor do crédito locatício, artigo 327 do Código Civil.


8 - CONCLUSÃO:

Resta, portanto, que a Lei nº 9.492/97, apresentou frente a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, uma restrita interpretação quanto a possibilidade de apontamento de títulos ou outros documentos de dívida, conforme decisão acima aduzida. Contudo, a edição da Lei Paulista, nº 10.710/00, retomou a discussão objeto do presente artigo, convalidando o protesto de dívida provinda do contrato de locação.

Destarte, em nosso modesto entendimento, o crédito advindo de renda locatícia, bem como de seus encargos (condomínio (despesas ordinárias [5]), IPTU e demais despesas de responsabilidade do locatário, como tais definidas pela Lei nº 8.245/91 que disciplina as locações de imóveis urbanos), inadimplidos, restam possibilitados de apontamento perante os Cartórios de Protesto do Estado de São Paulo.

O pedido de protesto deve antecipar-se à proposição da Ação de Despejo, artigo 5º, da Lei nº 8.245/91 ou a ação de execução.

Por derradeiro, destacamos outra novidade conferida pela Lei Estadual nº 10.710/00, no que tange ao pagamento dos emolumentos destinados às custas cartorárias, esta conforme descreve em seu artigo 7, item 12.1, conferiu a responsabilidade por seu pagamento ao devedor, ou no caso sub examine ao locatário, fiador.



[1] SALVO VENOSA, Silvio de, Palestra “O protesto do fiador e do inquilino sob o prisma da Lei nº 9.492/97”, proferida no SECOVI-SP.

[2] artigo extraído do site http://www.controlm.com.br/.

[3] Curso Básico de Direito Processual Civil, 2ª ed., V.3, pg. 19: Dower, 1998.

[4] Ob. Cit., pg. 74.

[5] Cf. “Despesas Extraordinárias e Ordinárias de Condomínio; Quem Deve Pagar?” publicado no site DireitoNet (www.direitonet.com.br).



REFERÊNCIA LEGISLATIVA:

- Lei Estadual nº 10.710/00.
- Artigos 585, 586 do Código de Processo Civil.
- Artigos 827 e seguintes do Código Civil.



BIBLIOGRAFIA:

ARRUDA MIRANDA CARNEIRO, Waldir de, Anotações à Lei do Inquilinato, 2000, RT.

GODOY BASSIL DOWER, Nelson, Curso Básico de Direito Processual Civil, 2ª ed., V-3: Dower, 1998.

MELLO JUNQUEIRA, José de, Locação protesto, artigo extraído do site http://www.controlm.com.br/.

NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria Andrade, Código de Processo Civil Comentado, 5. ed. São Paulo, RT, 2001.

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