Imóvel entregue diferente da planta. Como devo proceder?

Você passa uma fase da vida economizando e idealizando acasa própria e quando consegue aquele famoso “pé de meia”, passa a procurar no mercado imobiliário um imóvel que atenda às suas necessidades. Hoje, em vista da dificuldade em encontrar um terreno urbano e do alto valor que para ele é solicitado, vem aumentando a procura por apartamentos que ofereçam um preço melhor, além da segurança e conforto.

Mas mesmo que você não construa e tome todos os cuidados ao comprar um apartamento, imprevistos podem acontecer, como por exemplo, aquele belo apartamento que você comprou ser entregue bem diferente daquele que constava na planta ou na propaganda de venda.

De início, o comprador deve ter conhecimento que a relação que possui com o vendedor é de consumo, conforme previsto no art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor – CDC, já que a construtora comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo consumidor que é o destinatário final desse negócio.

Nesse sentido, via de regra, quando o consumidor adquire um imóvel na planta, ou em construção, a incorporadora utiliza-se de imagens, folhetos, maquetes e modelos para conquistar o consumidor, fazendo-o acreditar que aquilo realmente representa o que ele vai adquirir.

Essa apresentação ao consumidor se trata do direito à informação que está relacionado à função social e à boa-fé que juntamente com a liberdade contratual, impõe a necessidade de transparência em todas as fases da contratação: desde o momento pré-contratual, passando pela formação e execução do contrato, e até o momento pós-contratual, conforme prevê o art. 6º inciso II do CDC.

O STJ possui entendimento no mesmo sentido, entendendo que toda informação que é repassada ao consumidor integra o próprio conteúdo do contrato (REsp 1121275/SP).

Portanto, se a incorporadora, a construtora ou a imobiliária anunciar determinado imóvel a venda, a publicidade deve refletir fielmente a realidade anunciada, em observância aos princípios do Código do Consumidor, que reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos (art. 30 do CDC).

Assim sendo, o fornecedor de produtos ou serviços, obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada, sendo certo que essa vinculação ou veiculação estende-se também às informações prestadas por funcionários ou representantes do fornecedor, como por exemplo o corretor de imóveis.

Desta forma, se aquele imóvel que você adquiriu restou diferente daquele apresentado no projeto, houve falta de transparência no negócio e propaganda enganosa, ainda mais se em nenhuma oportunidade você, como consumidor, foi consultado da possível alteração do projeto arquitetônico, seja por necessidade estrutural ou estética, tendo a construtora realizado as alterações de forma unilateral e diferente daquela apresentada à você adquirente no momento da compra, isso, à toda evidência, constitui publicidade enganosa,nos termos do art. 37, caput, e § 3º, do CDC.

Logo, a impossibilidade ou a recusa de cumprimento da oferta daquele imóvel que foi apresentado ao consumidor, ainda que por equívoco no anúncio, cria para o consumidor a possibilidade de rescindir o contrato e receber a devolução dos valores pagos, além de poder solicitar judicialmente indenização por perdas e danos, nos termos do art. 35 do Código de Defesa do Consumidor.

O jurista Herman Benjamim esclarece: A regra do Código é: "prometeu, cumpriu". Mas, e se o fornecedor recusar o cumprimento da sua oferta ou publicidade? Ou, se ainda com o mesmo resultado, não tiver condições de cumprir o que prometeu? Em síntese, além de uma série de outras providências, entre as quais a via persecutória penal e a das sanções administrativas, o consumidor, em caso de oferta desconforme com aquilo que o fornecedor efetivamente se propõe a entregar, tem a sua escolha três opções:

a) exigir o cumprimento forçado da obrigação;
b) aceitar um outro bem de consumo, equivalente;
c) rescindir o contrato firmado, cabendo-lhe ainda, a restituição do que já pagou, monetariamente atualizado, e perdas e danos (inclusive danos morais).

(BENJAMIN, Antônio Herman V., MARQUES, Claudia Lima e BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009).

Á propósito, quanto à responsabilidade civil da reparação do prejuízo sofrido pelo Consumidor, temos que a empresa que intermediou a venda responde solidariamente com a construtora, ou seja, ambas respondem pelo resultado danoso, assim como todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, que inclui além da construtora, a incorporadora, a imobiliária e ocorretor de imóvel, consoante o parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, a não entrega do imóvel com as características descritas no contrato, folders ou por amostra por meio de apartamento modelo montado pela construtora, caracteriza propaganda enganosa, podendo o adquirente, reivindicar danos morais ou pedir o abatimento do preço em razão do desacordo com o material publicitário. E esta última tem sido a alternativa mais escolhida pelos consumidores que adquirem imóvel na planta, pois não querem ou não podem fazer as reformas necessárias para que o imóvel chegue ao nível daquele que foi prometido. Por fim, se isso acontecer com você, procure um advogado de sua confiança para que o sonho da casa própria não vire um pesadelo!