Ponto comercial na ação renovatória


24/set/2009

Trata da proteção ao ponto comercial na ação renovatória passando pela cobrança de luvas que, apesar de ser uma prática comum, estaria proibida em nosso ordenamento desde 1934.

Por Fabiana Cristina da Silveira Pereira

1. ORIGEM E CONCEITO DE PONTO COMERCIAL

É através do contrato de locação comercial que surge o que denominamos ponto comercial.

Rubens Requião, define ponto comercial como sendo:

"ponto o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma cidade".

Segundo Fábio Ulhoa Coelho:

“Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo da atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor. Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecendo em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não-residencial caracterizada pelo artigo 51 da Lei 8.245/91.”

Existem duas vertentes para denominar o surgimento do ponto comercial:

1º. O ponto comercial surge da localização da propriedade imóvel não-residencial, acrescentando valor ao mesmo ou;

2º. O ponto comercial surge a partir do contrato de locação de imóvel não-residencial pertencente a terceiro.

Quando o ponto situa-se em estabelecimento de propriedade do próprio comerciante, a ele se incorpora, acrescentando valor, que em alguns casos pode ser até maior que o da própria propriedade. Porém, quando o imóvel é de terceiros, o valor deste deve constar no contrato de locação, destacando-se como um bem imaterial, que de uma forma ou de outra está atrelado àquela propriedade, seja pela localização, seja pelo trabalho desenvolvido pelo inquilino, surgindo, portanto, necessidade de proteção.

2. PROTEÇÃO JURÍDICA AO PONTO COMERCIAL - ORIGEM E CONCEITO

Paulo Restiffe Neto define o que seria o direito à renovação num contrato de locação:

"a proteção/benefício à atividade econômica empresarial, que use imóvel alheio remunerado, em determinadas condições previstas em lei."

A origem da ação renovatória de contrato de locação não-residencial, segundo Alfredo Buzaid, seria do direito medieval se associando diretamente ao "jus intraturae e ao jus stantiandi". O jus stantiandi seria o direito que o locatário tem de não ser despejado e de permanecer com o estabelecimento, salvo em casos previstos nas respectivas normas. O jus intraturae seria uma justa indenização por haver uma maior valorização pelo exercício de sua atividade.

Sendo que a justa indenização a que se refere acima, justifica-se pelo trabalho desenvolvido pelo comerciante, que “trabalhou”o ponto, tornou-o conhecido, não sendo justo, ao fim do contrato, simplesmente devolvê-lo ao locador, pois seria beneficiá-lo injustamente, enriquecê-lo às custas do trabalho de outro.

No Brasil, a proteção legal foi primeiramente regulada através do Decreto 24.150, que adotou o direito à renovação de locação predial destinado a fins comerciais e industriais. Visando, como já citado, proteger o fundo de comércio, que trata-se da capacidade do estabelecimento comercial de gerar lucros em função de sua organização, instalações, clientela, crédito, inclusive sua reputação.

A esse respeito, escreveu Pontes de Miranda:

“Na interpretação do Decreto n. 24.150 é da maior relevância atender-se a que as suas regras jurídicas sobre suporte fático e direito, pretensões e ações do locatário são limitativas da instituição da propriedade, aí propriedade imobiliária. Procurou-se linha de tutela entre interesses em causas; os do proprietário do imóvel, que é usado para o comércio, ou indústria, e os do locatário, que tem, no prédio, o fundo de comércio, ou de indústria, que é propriedade.”

3. ASPECTOS JURÍDICOS

De acordo com o Código Civil de 2002:

“Art. art. 565- na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.”

A locação de coisas está disciplinada no Código Civil de 2002 (art.565 a art.578), entretanto a locação imobiliária urbana encontra-se especialmente positivada na Lei do Inquilinato, (L. 8.245, de 18.10.1991), que substituiu a Lei de Luvas, Decreto 24.150, de 20.4.1934).

Segundo o Código Civil:

“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Como regra, findo um contrato de locação o proprietário não é obrigado a renová-lo e tem o direito a reaver o imóvel, porém, quando tratar-se de locação comercial, essa perspectiva é alterada, gerando quando atendidos alguns requisitos o direito a ação renovatória. Direito este, regulado pela lei 8.245/91.

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

        I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

        II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

        III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

[...] 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Sendo que para que o locatório tenha direito a ação renovatória, deverão estar presentes todas as exigências do Art. 51 da referida lei, inclusive observado o prazo para a propositura da ação, sob pena de perda de direito. Através desta ação, o juiz pode obrigar ao locador que renove o contrato, e se não atendido o que foi disposto, condenar o locador a perdas e danos.

Deverá também provar que cumpriu com todas as suas obrigações de locatário, dispostas no Art. 23 da mesma lei.

Dentre eles:

“I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

O Art. 71 da lei 8.245/91 determina quais documentos deverão acompanhar a petição inicial da ação renovatória.

Dentre eles:

“ IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.”

O último item deriva da Súmula 482 do STF, quando o assunto ainda era regulado pelo Decreto 24.150.

O locador poderá contestar a ação por descumprimento dos requisitos da locação empresarial, perda de prazo ou por exceção de retomada, utilizando-se dos Arts. 52 e 72 da lei 8.245/91.

a) realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;

b) realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;

c) utilização do imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano, quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesta hipótese é vedado o uso para o mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolver o arrendamento do próprio estabelecimento empresarial;

d) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;

e) existência de melhor proposta de terceiro.

O locador terá a opção de apresentar contraproposta com o valor real ou atual do imóvel, pois a lei não pode obrigar o locador a ter seu imóvel locado por valor inferior ao de mercado.

Quando a defesa apresentada for a de melhor proposta de terceiro, o locador deverá apresentar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

No caso de realização de obra por indicação do Poder Público, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

A sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, desde que logicamente solicitadas pelo locador.

REFERÊNCIAS

http://w3.comvir.org:6/lojistas.net/id/ar1.htm

http://www.classecontabil.com.br/v3/juizodiario/ver/213

REQUIÃO,  Rubens. Curso de Direito Comercial, 26º edição, Ed. Saraiva, 2006, p. 292.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial, vol.1, 2005 - Editora Saraiva - pp. 109-110.

RESTIFFE NETO, Paulo e RESTIFFE, Paulo Sérgio. Locação. Questões processuais, 4ºedição, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p.206.

BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória e das Demais Ações Oriundas de Contrato de Locação de Imóveis Destinados a Fins Comerciais, 2. Ed. Ver. E aum. – São Paulo: Saraiva, 1981.

MIIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Predial




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