Menção a imobiliária na propaganda de imóvel em construção não a torna responsável por atraso da obra

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial em que uma imobiliária requereu o afastamento da responsabilidade solidária por atraso na entrega de empreendimento cuja divulgação trazia a sua logomarca, ao lado da logomarca da incorporadora.

Em conjunto com o recurso da imobiliária, houve recurso da incorporadora alegando sua ilegitimidade passiva para responder ao pedido de restituição do valor do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati).

A relatoria foi do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o qual recordou que tanto a Terceira quanto a Quarta Turma, em decisões recentes, concluíram pela ausência de responsabilidade da imobiliária diante de atraso na entrega de imóvel – salvo na hipótese de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção.

O magistrado, porém, destacou a peculiaridade levantada pelos autores da ação, segundo os quais o uso da logomarca da imobiliária na campanha publicitária, ao lado da identificação da incorporadora, levaria o cliente a pressupor uma parceria das empresas em todas as fases do negócio, desde a venda até a entrega do imóvel – que sofreu atraso, contrariando o que havia sido prometido pela corretora.

Menção às empresas na publicidade atende ao dever de informação

Em primeira instância, a demanda dos consumidores foi julgada procedente, resultando na condenação solidária da corretora de imóveis e da incorporadora ao pagamento de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, a título de indenização. A decisão foi mantida em segundo grau.

De acordo com Paulo de Tarso Sanseverino, a análise do processo indica que o envolvimento da imobiliária no empreendimento se limitou à comercialização das unidades autônomas. O fato de sua logomarca ter constado da divulgação – acrescentou o ministro – não denota, por si só, que a parceria entre as empresas tenha extrapolado a fase de vendas e alcançado as atividades de incorporação e construção, de modo a gerar responsabilidade solidária pelo atraso da obra.

"O uso das logomarcas foi uma forma de transmitir a informação sobre qual seria a empresa responsável pela edificação do empreendimento e qual seria a responsável pela comercialização, atendendo-se assim ao dever de informação enunciado no artigo 31, caput, do Código de Defesa do Consumidor", disse.

Possibilidade de atrasos é inerente a todo contrato

Quanto à alegação de que a imobiliária teria prometido o cumprimento do prazo de entrega, o relator afirmou que a possibilidade de atrasos é inerente a todo contrato e, por essa razão, o Código Civil dispõe de um título dedicado ao inadimplemento da obrigação e suas consequências.

"Por mais enfático que tenha sido o corretor em exaltar a pontualidade da incorporadora, como alegado na inicial, tal estratégia de vendas não passa de dolus bonus, não havendo falar, portanto, em vício no dever de informação", ressaltou o ministro.

Sobre a legitimidade para responder pela restituição da Sati, Sanseverino comentou que o STJ já tem entendimento firmado sobre o assunto, como fixado no Tema 939 dos recursos repetitivos, segundo o qual há "legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor".

RECURSO ESPECIAL Nº 1.827.060 - SP (2019/0208031-1)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
S.A. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
ADVOGADOS : ROSANGELA BENEDITA GAZDOVICH - SP252192
KARINA ALENCAR DA SILVA PEREIRA - SP359061
CAROLINA RINALDI DA SILVA - SP385673
RECORRENTE : FERNANDEZ MERA HOLDING E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS : HÉLIO PINTO RIBEIRO FILHO - SP107957
FABIANE LIMA DE QUEIROZ - SP188086
MARIA RAFAELA GUEDES PEDROSO PORTO - SP207247
RECORRIDO : ROSANGELA MACEDO FELIX
RECORRIDO : JOSE ANTONIO GUARALDI FELIX
ADVOGADOS : RICARDO CERQUEIRA LEITE - SP140008
DANIELA ARAUJO ESPURIO - SP143401
MARIA FERNANDA SILVA SOUSA - SP307376
EMENTA
I. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA
INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA
939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE.
DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE
REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA
SÚMULA 282/STJ.
1. Legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição do valor
cobrado pelo serviço assessoria técnico-imobiliária - SATI, nos termos do Tema
939/STJ.
2. Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da
efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela
indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ).
3. Ausência de prequestionamento do enunciado normativo do art. 86 do CPC/2015,
tornando-se inviável de conhecimento a insurgência contra a distribuição dos
encargos sucumbenciais, em virtude do óbice da Súmula 282/STF.
4. DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS, O RECURSO
ESPECIAL INTERPOSTO POR QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO S.A.
II. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE
AUTÔNOMA. RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA.
DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO
POR PARTE DA IMOBILIÁRIA. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES LEGAIS
DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRECEDENTES. IMPROCEDÊNCIA
DO PEDIDO. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE
MÉRITO.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade solidária da empresa imobiliária pelo
atraso da obra do empreendimento que intermediou perante os adquirentes das
unidades autônomas.
2. Nos termos do art. 265 do Código Civil: "a solidariedade não se presume; resulta
da lei ou da vontade das partes".
3. Existência de recentes precedentes desta Corte Superior no sentido de que a
empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a
incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço
de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e
construção.
4. Caso concreto em que se fez constar na publicidade do empreendimento a
logomarca da imobiliária, ao lado da logomarca da incorporadora.
5. Tratando-se de logomarcas distintas, essa publicidade atende ao requisito da
clareza da informação, permitindo-se identificar a empresa responsável pela
edificação do empreendimento imobiliário, e aquela responsável pela
comercialização das unidades, não sendo possível extrai-se desse fato conclusão no
sentido de que a imobiliária seria parceira da incorporadora também na incorporação
e na construção do empreendimento, de modo a se responsabilizar solidariamente a
imobiliária.
6. Ausência de violação do dever de informação acerca do possível atraso na obra,
uma vez que a possibilidade de atraso é inerente ao vínculo contratual e, ademais, o
contrato previa prazo de tolerância e cláusula penal para essa hipótese, de modo que
a alegada ênfase do corretor de imóveis na pontualidade do empreendimento não
passaria de mero 'dolus bonus'.
7. Não se verificando hipótese legal ou contratual de solidariedade entre as empresas
demandas, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para excluir a imobiliária
da condenação solidária ao pagamento da parcela indenizatória.
8. Com base na teoria a asserção, a conclusão pela ausência de responsabilidade
solidária da imobiliária conduz, no caso dos autos, à improcedência do pedido, não à
ilegitimidade da imobiliária. Precedentes sobre a teoria da asserção.
9. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional, tendo em
vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e da duração
razoável do processo, no presente julgamento.
10. PROVIDO O RECURSO ESPECIAL DE FERNANDEZ MERA HOLDING E
PARTICIPAÇÕES LTDA