Locatário do imóvel não responde por taxa de ocupação após a consolidação da propriedade fiduciária

Locatário do imóvel não responde por taxa de ocupação após a consolidação da propriedade fiduciária

O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário em razão da inadimplência do devedor fiduciante – antigo locador do bem – não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997, por não fazer parte da relação jurídica que fundamentou a sua cobrança.

A tese foi fixada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) segundo o qual o devedor fiduciante tem legitimidade restrita para responder pela taxa de ocupação.

A controvérsia teve origem em ação de cobrança proposta por um banco com o objetivo de receber a taxa de ocupação, como forma de compensação pelo período em que o réu teria ocupado indevidamente um imóvel dado em garantia fiduciária de cédula de crédito bancário celebrada com terceiros.

Diante da inadimplência dos devedores fiduciantes, o banco consolidou a propriedade do imóvel para si. Ao tentar exercer a posse do bem, contudo, a instituição ficou sabendo que ele havia sido locado pelo antigo proprietário, fato que motivou a notificação do locatário para que desocupasse o imóvel – o que só veio a ocorrer 246 dias depois. Por essa razão, o banco pediu judicialmente que o último morador arcasse com a taxa de ocupação.   

O juízo de primeiro grau, aplicando a teoria da asserção, reconheceu a ilegitimidade passiva do locatário do imóvel e julgou improcedente o pedido. A sentença foi mantida pelo TJSP.

No recurso especial apresentado ao STJ, a instituição financeira alegou que a legislação não veda a cobrança da taxa de ocupação diretamente do sucessor do devedor fiduciante, tendo em vista a necessidade de justa contraprestação por uso e fruição do bem.

Compensação por ocupação ilegítima de imóvel

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que é consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário – o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo – pela ocupação ilegítima.

Nesse contexto, observou o magistrado, "os sujeitos da relação jurídica apta a ensejar a cobrança da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997 estão expressos na norma e são apenas os sujeitos originários do ajuste – fiduciante e fiduciário –, ou aqueles que sucederam o credor na relação contratual".

Por essas razões, Antonio Carlos Ferreira apontou que o TJSP manteve corretamente a sentença de improcedência da ação ajuizada pelo banco, tendo em vista que o ônus do pagamento da taxa de ocupação só poderia ser atribuído ao devedor fiduciante, sendo o locatário parte ilegítima para responder pela cobrança.

Credor fiduciário pode suceder locador

Ao negar provimento ao recurso especial, o ministro destacou que a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante pelo artigo 24, inciso V, da Lei 9.514/1997, pois, enquanto estiver adimplente, ele poderá usar livremente o imóvel, por sua conta e risco.

No entanto, o relator destacou que, se houve a anuência do credor com a locação, esta deverá ser respeitada nas condições do contrato, passando o credor a figurar na relação locatícia como sucessor do locador. Nesse caso, concluiu, os valores que o credor cobrará do ocupante do imóvel, após a consolidação da propriedade, devem ser aqueles decorrentes do contrato de locação.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.966.030 - SP (2016/0134033-9)
RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE : BANCO ARBI S/A
ADVOGADOS : LUÍS PAULO SERPA - SP118942
JAIRO CORRÊA FERREIRA JÚNIOR E OUTRO(S) - SP209508
RECORRIDO : CAETANO FABRINI NETO
ADVOGADO : ANDRÉ GUSTAVO SALVADOR KAUFFMAN E OUTRO(S) - SP168804
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE OCUPAÇÃO. ILEGITIMIDADE
PASSIVA DO LOCATÁRIO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.
1. O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do
credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo
locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de
ocupação, prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, por não fazer parte da
relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.
2. Recurso especial a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi, Luis Felipe
Salomão (Presidente), Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Brasília-DF, 23 de novembro de 2021 (Data do Julgamento)
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Relator

Esta notícia foi publicada originalmente em um site oficial (STJ - Superior Tribunal de Justiça) e não reflete, necessariamente, a opinião do DireitoNet. Permitida a reprodução total ou parcial, desde que citada a fonte. Consulte sempre um advogado.
Lista de leitura
Adicione esta notícia à sua lista de itens para ler depois
Adicionar à lista

Resumos relacionados Exclusivo para assinantes

Mantenha-se atualizado com os resumos sobre este tema

Modelos de Contratos relacionados Exclusivo para assinantes

Crie seus contratos com base nos modelos do DN

Economize tempo e aumente sua produtividade com o DN PRO Seja um assinante DN PRO e tenha acesso ilimitado a todo o conteúdo que agiliza seu processo de elaboração de peças e mantém você sempre atualizado sobre o mundo jurídico. 7.530 modelos e documentos essenciais para o seu dia a dia Atualizados regularmente por especialistas em Direito Ideal para advogados e profissionais da área jurídica Apenas R$ 24,90 por mês Veja exemplos gratuitos