Averbação de desmembramento de imóvel é pré-requisito da ação de adjudicação compulsória

A averbação do desmembramento de imóvel urbano devidamente aprovado pelo município é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. Sem isso – ou seja, sem a existência de um imóvel com matrícula própria, passível de ser registrado –, não pode haver a procedência de ação de adjudicação compulsória da parte desmembrada do terreno.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou esse entendimento para rejeitar o recurso de uma empresa que sustentava a desnecessidade de averbação do desmembramento como condição para a ação de adjudicação compulsória. A decisão foi unânime.

No caso analisado, os donos de uma papelaria alegaram ter sido coagidos por um auditor fiscal a celebrar contrato de compra e venda de imóvel com uma empresa indicada por ele, como condição para se livrarem de uma cobrança tributária. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) concluiu que os empresários vendedores do imóvel não foram coagidos, mas pactuaram livremente o negócio com a intenção ilegal de não pagar os impostos devidos.

Como a escritura definitiva não foi outorgada pelos vendedores, a empresa compradora ajuizou a ação de adjudicação compulsória, mas o pedido foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias, pois o imóvel negociado era parte de um terreno maior que não tinha parcelamento registrado em cartório.

Sentença inócua

Ao votar pela manutenção do acórdão do TJSP, o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que o artigo 37 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano impede a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado – hipótese dos autos. Além disso, o Decreto-Lei 58/1937 estabelece nos artigos 15 e 16 que a sentença que julga procedente a ação de adjudicação compulsória vale como título executivo para a transcrição no cartório de registro de imóveis.

Para o ministro, se a ação pede a outorga da escritura de um imóvel que não possui matrícula própria, individualizada no registro imobiliário, "eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição".

O relator afirmou que a ação de adjudicação compulsória é peculiar, porque não se limita a condenar, dispensando a necessidade de execução posterior. Para ele, isso explica a exigência de imóvel registrável, sendo a averbação do desmembramento uma formalidade prévia indispensável para a ação.

Intervenção indevida

Villas Bôas Cueva destacou que o tribunal estadual foi enfático ao afirmar que a matrícula do imóvel em discussão se referia à totalidade do terreno, sem a averbação de parcelamento aprovado pela prefeitura.

O ministro disse que, ao contrário das declarações da empresa compradora, ainda que o parcelamento seja o simples desdobramento do imóvel em lotes menores, não pode ser dispensado o procedimento de averbação, pois, sem essa formalidade não há imóvel passível de registro.

"Alerta-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais", concluiu o ministro ao rejeitar o recurso.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.851.104 - SP (2017/0260598-3)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : JASMIM PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : CLITO FORNACIARI JÚNIOR E OUTRO(S) - SP040564
MANUEL PACHECO DIAS MARCELINO - SP049919
FERNANDO HELLMEISTER CLITO FORNACIARI - SP194740
RECORRENTE : PARAH PATRIMONIO IMOBILIARIO LTDA
OUTRO NOME : DIMENSÃO ESPAÇO EDUCAÇÃO E CULTURA LTDA M.E
ADVOGADOS : SÍLVIO DE SALVO VENOSA - SP022749
LEANDRO SAAD E OUTRO(S) - SP139386
MAURICIO ANTONIO COMIS DUTRA - SP139995
ADVOGADOS : GABRIELA OLIVEIRA TELLES DE VASCONCELLOS - DF023542
MARCO ANDRE RAMOS VIEIRA - DF039640
RECORRIDO : OS MESMOS
EMENTA
RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO.
AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA.
REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO
PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação
compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel
e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única.
3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim
resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de
prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel
prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de
adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está
viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel
objeto do contrato.
4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem
motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a
aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido
pretendido pela parte.
5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado
pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área
desmembrada.
6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de
adjudicação compulsória.
7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na
matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de
adjudicação compulsória.
8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às
alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o
reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial,
nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.
9. Recursos especiais não providos.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento aos recursos especiais, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze e Nancy Andrighi (Presidente)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Impedidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Paulo de Tarso Sanseverino.
Brasília (DF), 12 de maio de 2020(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator