Mesmo com extinção da renovatória sem resolução do mérito, locatário pode ser condenado a pagar aluguéis do período

É possível determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito, referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma comerciante. Inicialmente, ela havia ajuizado ação renovatória contra os locadores ao argumento de que cumpria suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.

Os locadores, por sua vez, entraram com ação de despejo por denúncia vazia, e o imóvel foi desocupado pela locatária. Diante disso, a ação renovatória foi extinta sem resolução de mérito, por perda de objeto. A sentença ainda condenou a locatária a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.

Porém, a locatária afirmou que a condenação ao pagamento da diferença dos aluguéis no período da renovatória não havia sido pleiteada pelos locadores, por isso seria uma decisão ultra petita.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a tese de julgamento ultra petita, pois considerou que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, e confirmou a sentença.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, explicou que a Lei de Locação (Lei 8.245/91), além de garantir o direito à renovação da locação, possibilita ao locador pedir a fixação de aluguel provisório correspondente ao praticado no mercado, estabelecendo ainda que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.

Sem impedimento

De acordo com o ministro, mesmo sem previsão específica na Lei de Locação sobre a hipótese da não renovação do contrato, é possível valer-se da regra geral estipulada no artigo 575 do Código Civil de 2002 (CC/02), segundo a qual o locatário, após ser notificado do término da locação, “arcará com os aluguéis até a devolução do bem”.

No entendimento do relator, “inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos aluguéis vencidos em tal período”.

Segundo Moura Ribeiro, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, “é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância proibida à luz do artigo 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, estabelecida no artigo 422 do CC/02”.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.528.931 - SP (2015/0097366-2)
RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE : MODALI INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE DECORAÇÕES EIRELI - EPP
ADVOGADOS : FERNANDO JOSÉ GARCIA E OUTRO(S) - SP134719
RICARDO WEBERMAN - SP174370
RAFAEL LUVIZUTI DE MOURA CASTRO - SP267526
RECORRIDO : VICTÓRIA SCHAHIN ABDALLA
RECORRIDO : ASSAD ABDALLA NETO
ADVOGADO : GEÓRGIA ABDALLA HANNUD E OUTRO(S) - SP095801
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO
RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ULTRA
PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL.
EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA
DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE
PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO.
NECESSIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado
na vigência do CPC/73, razão pela qual devem ser exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos
termos do Enunciado Administrativo nº 2, aprovado pelo Plenário do
STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento
no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016),
devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele
prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça.
2. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão
recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então
firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 283 do STF.
3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo
contratual, por igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por
estar intrinsecamente vinculada com a locação, a atualização do valor
do aluguel também é objeto da demanda.
4. A locação pressupõe a entrega de um bem mediante
contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do
imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato,
sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do
art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422
do CC/02.
5. Recurso especial a que se nega provimento.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Senhores Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, em negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto
do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 13 de novembro de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRO MOURA RIBEIRO
Relator