Direito de vizinhança e sua real proteção


31/jul/2006

Análise do tema sob a luz do novo código, seu impacto na sociedade e no ordenamento jurídico.

Por Roberto Augusto Resende Magalhães Toledo

O Direito de Vizinhança, posto nos artigos 1277 a 1313 do Código Civil de 2002, está trazendo hoje cada vez mais discussões sobre sua aplicabilidade, e entendimento, não sendo tão pacífico o proveniente dos Tribunais Superiores e doutrinas. É certo contudo, que esta parte do Código Civil, em consonância com os Direitos de Propriedade, visa proteger o uso indevido da propriedade, vez que o Direito Real de propriedade é uma relação jurídica real, de uma coisa com seu proprietário ou possuidor, ou vice-versa, sendo este direito sobre a coisa, direito potestativo, contudo, não poderia o Direito assegurar o gozo total da propriedade por seu proprietário ou possuidor, omitindo-se em relação àqueles sujeitos de direitos que são lesados pelas ações do proprietário ou possuidor em relação à sua coisa, desta forma, fez-se necessário o Direito de Vizinhança, que visa proteger o Direito de terceiro à relação real existente entre a coisa e seu possuidor. Observa-se que o Direito de Vizinhança veio do código de 1916, mas lapidou-se no novo código, vez que o antigo não se preocupava muito com o Direito de Vizinhança, exercido pelo possuidor.

Não podemos considerar justo, que o Direito de Vizinhança cause prejuízo moral ou material para um terceiro que nada fez, sendo este proveniente da má fé, ou inadequado uso do proprietário ou possuidor, lembrando sempre que o sujeito prejudicado, e que sempre guarda a boa fé, deve ser indenizado.

Conforme posto no Art. 1.277 do Código Civil de 2002, pode o proprietário ou possuidor de um prédio “fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, dos que habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Vale lembrar que o código revogado trazia este direito apenas para o proprietário, e que fora estendido ao possuidor pelo novo código.

Conforme acima elucidado, o bem jurídico tutelado pelo Direito de Vizinhança será a segurança, sossego e a saúde. Serão estes protegidos do uso indevido da propriedade, vez que não pode um sujeito, apropriar-se ou apossar-se de um apartamento, onde os fins a que ele se destina sejam apenas residenciais, fazer dali um criatório de animais, deve guardar o proprietário ou possuidor, o máximo cuidado com a finalidade a que se destina o suo da res.

Uma grande novidade no novo código é o Art. 1.278, que impede o exercício do direito previsto no Art. 1.277, se houver relevante interesse público, devendo contudo sempre ser indenizado o prejudicado. Ressalto aqui o termo relevante, pelo fato de não poder ser violado um direito apenas por haver um desprezível interesse do Estado sobre determinada coisa. Devemos também atentar-nos ao fato de que as ações do Estado devem beneficiar o povo, não pode ser cabível, a violação do Direito de Vizinhança, pelo Estado sem que haja INTERESSE PÚBLICO.

Uma palavra constantemente usada neste ramo do direito, será CONFINANTE, que significa o vizinho residente exatamente ao lado, aquele que divide paredes.

Retornando ao nosso suscito estudo, continuamos com a parte referente “Das Árvores Limítrofes”, que não há muito que se complicar. Como exemplo; colocamo-nos em uma situação litigiosa que deverá ser solucionada pela legislação aqui discutida. Caso haja uma árvore onde seus galhos se estendam ao confinante, presumir-se-á pertencente a todos, assim deverá definir o juiz.

É claro, que não pode o confinante ser prejudicado também por invasão de galhos das árvores limítrofes, pois claro é o art. 1283, do novo código que permite o corte até o plano vertical, mas quanto aos frutos, estes são pertencentes ao proprietário do terreno onde estes caírem.

No que tange a Passagem Forçada, podemos dizer que esta não possui sentido igual ao de sua nomenclatura.

A passagem forçada surge quando o dono de um prédio que não tiver acesso à “via pública, nascente ou porto”, poderá exigir do vizinho que lhe dê passagem, contudo, deverá o vizinho ser indenizado, pois diante de um breve regresso às Obrigações, constataremos que ninguém pode por ma fé, ou mesmo boa fé, sofrer prejuízo algum sem que seja devidamente indenizado. Assim, podemos concluir que todo proprietário de um imóvel, exercerá poder sobre coisa alheia, e vizinha, quando necessário for, sem que cause prejuízo ao vizinho, assegurando-se. Observa-se que o vizinho que terá sua propriedade usada para dar passagem será aquele que tiver na sua propriedade a maior facilidade em relação aos outros vizinhos. Não será dada passagem àquele que lhe convier, não será por escolha, e sim pela que for natural e facilmente prestar à passagem.

No mesmo segmento, deve o vizinho tolerar a passagem de cabos e tubulações, mas sempre sendo indenizado, podendo exercer seu direito para fins de assegurar sua propriedade.

O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que venham do superior, entretanto, um questionamento razoável e constante nesta seara, é o direito do vizinho inferior sobre a água que passa pelo seu terreno. Para que fique mais claro, podemos imaginar um imóvel inferior constantemente recebendo água, e desperdiçando-a, vez que não pensara em aproveita-la de alguma forma, diante isso, surge a idéia de promover um plantio em suas propriedade, usando da água que vem do imóvel superior. Destarte pergunto-lhe, pode o proprietário ou possuidor do imóvel superior, ao ver o proprietário ou possuidor do imóvel inferior usando a água que vai para sua propriedade, sendo usada para regar seu plantio, ser cobrado para isso? A resposta é não, pois ao estar em seu terreno bem desperdiçado, abandonado, poderá ele dar a água o fim que deseja, não podendo usa-la é claro para finalidade prejudicial a outren, pois mesmo parecendo simples a resposta, já houve intensas controvérsias a respeito, travadas em tribunais e doutrinas de relevante observação.

Devemos argüir também o Direito de Tapagem, e dos limites entre prédios, onde o proprietário poderá constranger seu confinante a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo seu prédio urbano ou rural.

Terá o proprietário de um terreno, direito de construir como desejar, respeitando o direito dos vizinhos e legislação administrativa.

Uma coisa que deveremos ficar bem atentos, e que é de fácil compreensão, é que neste ramo do Direito poderá o sujeito fazer o que quiser com sua propriedade, guardando os princípios do parte geral do novo código, os princípios basilares, princípios gerais de direitos, os bons costumes; para ficar mais claro, é importante saber diferenciar o certo do errado colocando-se no lugar de seu vizinho. Hoje o profissional do direito pouco tem se instruído a respeito desta seara, sendo ela realmente difícil devido as discussões travadas em tribunais, mas que notadamente, constato que está pacificando, ainda que deva mais, o entendimento em relação aos direitos de vizinhança.




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