Cobrança de contribuições em loteamentos fechados: tema 492/STF

Um assunto que gerou muita polêmica, desde a expansão dos loteamentos fechados, notadamente no litoral, é o da cobrança de contribuições dos proprietários para a manutenção das despesas comuns.

Não há como ignorar que esses loteamentos têm áreas comuns a todos os proprietários, tais como muros, pórticos, ruas, lagos, praças e áreas de lazer. A inexistência de uma legislação específica, tal como ocorria com os condomínios em edifícios, levou à criação de sociedades de moradores, encarregadas da manutenção das áreas comuns e prestação de serviços, tais como vigilância, manutenção, custeio de iluminação, recolhimento de lixo, etc. 

Em muitos lugares foram lançados empreendimentos com a configuração de condomínio, o que esbarrou na burocracia estatal, estatuindo-se que a aquisição de lotes ficava vinculada à associação de moradores, título que deveria ser transferido em caso de alienação.

Como sempre ocorre, alguns moradores esquivavam-se de contribuir para as despesas comuns, aproveitando-se gratuitamente das contribuições dos demais moradores, usufruindo dos serviços de segurança e manutenção, bem como das áreas de lazer, o que representa verdadeiro enriquecimento ilícito. Da mesma forma esgueiravam-se as incorporadoras de contribuir para a manutenção referente aos lotes ainda não vendidos. 

A matéria tornou-se altamente controvertida na jurisprudência, invocando-se a disposição constitucional da liberdade de associação, prevista do art. 5, Inc. XX, que dispõe que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

O advento da Lei nº 13.465, de 2017, que introduziu o art. 36-A, na Lei nº 6.766/79, e o art. 1.358-A, ao Código Civil, trouxe profundas modificações na matéria.

O Superior Tribunal de Justiça, após longa controvérsia, apreciou a questão (Tema 882) em sede de recursos repetitivos, tendo concluído pela impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção por meio das associações civis: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

A questão foi submetida ao Supremo Tribunal Federal que reconheceu a relevância da matéria e a repercussão geral, possibilitando ampla discussão do tema, inclusive a intervenção de “amicus curiae”, fixando no tema 492, por escassa maioria (seis a cinco):

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". (Uma frase enorme e de difícil compreensão para o leigo).

A orientação firmada pelo Supremo Tribunal Federal tem efeito vinculante e deverá nortear as decisões judiciais, pondo fim à controvérsia, sendo legítima a cobrança pelas associações àqueles que a ela se vincularam antes da lei 13.465 e, posteriormente, aqueles que adiram ao ato constitutivo ou o ato constitutivo da obrigação conste do Registro de Imóveis.

Há de se destacar a competência concorrente dos Municípios para disciplinar a matéria, agora reconhecida pelo STF no tema 492, Recurso Extraordinário n° 695.911.

Merece destaque, ainda, a alteração do Código Civil pela Lei 13.465/2017, que estabelece em seu Art. 1.358-A: Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Finalmente, a Medida Provisória nº 1.085/2021, incluiu o § 2º, ordenando aplicação ao condomínio de lotes do disposto sobre condomínio edilício, praticamente encerrando a controvérsia.