Peculiaridades da permuta imobiliária

Permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro. As partes resolver trocar bens como forma de negociação. 

Poderão ser objeto de permuta todas as coisas passíveis de venda, não sendo preciso que tais bens sejam da mesma espécie ou tenham idêntico valor. Dessa forma, a permuta pode envolver coisas distintas, não importando a quantidade: móveis e imóveis, um móvel por alguns imóveis etc.

Mas afinal, quais são os bens válidos para permuta? Em que casos vale a pena utilizar esse recurso? Tenho como fazer contrato desta transação? Essas questões acerca de permuta imobiliária são bastante comuns e vamos ajudá-lo a esclarecer suas dúvidas e entender se é aplicável o uso deste tipo de modalidade para seus imóveis.

Atualmente a permuta vem perdendo seu espaço para a compra e venda, pois são institutos bastante similares, possuem a mesma natureza, bastando lembrar que o art. 533 do Código Civil dispõe que se aplicam à troca as disposições referentes à compra e venda com as seguintes exceções:

ART. 533 

I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. 

Assim, as despesas com o contrato de permuta deverão ser rateadas entre as partes firmatárias, em face da idêntica qualidade de permutantes dos contraentes, salvo se não houver disposição contratual em contrário.

Neste diapasão, o interessante é que normalmente os dois interessados na permuta pagam a comissão ao corretor de imóveis. A permuta imobiliária também é mais complexa para o corretor de imóveis pois são consideradas duas vendas numa mesma negociação/operação.

A prestação de serviços de intermediação imobiliária é remunerada por meio de comissão, que é um percentual sobre o valor do contrato concluído. A comissão somente será devida depois de concluída a intermediação com a efetivação do contrato. Mesmo diante da ocorrência de arrependimento ou rescisão, ainda assim o corretor fará jus à sua comissão, porque concluiu seu trabalho, que, reitera-se, se dá com a conclusão do pacto.

Deste modo, o corretor de imóveis prestará serviços de intermediação imobiliária na compra e venda, na permuta e na locação, podendo, ainda, atuar como avaliador de imóveis, desde que obtenha o CNAI- INSCRIÇÃO NO CNAI – CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES DE IMÓVEIS. 

O corretor de imóveis sem CNAI pode opinar quanto ao valor do imóvel, mas para prestar serviços com parecer técnico é preciso curso específico e o registro no cadastro de avaliadores.

A permuta imobiliária é mais complexa para o corretor, pois exige-se mais visitas.

• É necessário verificar se os 2 (dois) imóveis estão com todos os documentos regularizados; verificar se há alguma pendência financeira ou administrativa; 
• Verificar os valores que os 2 imóveis terão no contrato e como a diferença do valor será paga; 
• Necessidade de escritura pública lavrada em um tabelionato de notas; 
• Se os valores dos imóveis sejam iguais o negócio é isento de tributação de IR – imposto de renda, já que não existe a complementação da diferença de valor. 
• Informação de localização e como será feita a entrega dos bens; 
• Definição da melhor data para outorga da escritura definitiva; 
• Definição de multa no caso de infração das cláusulas pactuadas; 
• Penalidade no caso do bem encontrar-se ocupado, respondendo inclusive pela evicção. 
• Data da posse e direitos sobre o bem; 
• Assinatura das partes e duas testemunhas identificadas com nome, qualificação e endereço.

A permuta tem se popularizado devido a dificuldade de alguns proprietários em vender, muitas vezes em virtude da crise. Com a exigência de empréstimos e financiamentos para a grande maioria das compras de imóveis realizadas no país, esse tipo de negociação pode ser uma oportunidade para quem quer ter o seu imóvel. 

Contudo é importante procurar um corretor (a) de confiança que poderá ter o auxílio de um advogado especialista na área. O corretor aproxima pessoas que pretendem contratar, prestando-lhes todo o auxílio quanto às condições dos negócios.

Os bens válidos neste tipo de transação são imóveis em geral, como: casas, apartamentos, terrenos e unidades que ainda serão construídas. É permitido, por exemplo, que se faça a permuta de um terreno para construção de um prédio em troca de unidades após a finalização do empreendimento. Esse é um dos casos onde há maior vantagem para quem fazer esse tipo de acordo.

A principal condição para fazer negócio neste formato é que tudo seja acordado entre as partes envolvidas e a transação tenha um contrato que formalize o negócio, pois se trata de um acordo legal e que deve ser escriturado. 

Lembrando que nos casos de torna, quando o cliente complementa verba, o Imposto deverá ser pago por quem recebeu o valor, que será proporcional.

Outra vantagem é a fuga das parcelas de empréstimos e financiamentos com juros. Após a troca do imóvel, o novo responsável poderá fazer com o bem o que desejar, seja aluguel, revenda, moradia ou até mesmo construção de um novo empreendimento.

Para não ter prejuízos nesse tipo de “compra”, é muito importante que você saiba quanto vale o bem que você está ofertando para troca. Para isso, você pode chamar um corretor ou imobiliária para analisar os valores de acordo com a estrutura da casa/apartamento, região onde está localizado, conservação, entre outros.

Com essa informação em mãos, você terá noção de até quanto poderá investir, caso precise complementar, ou até mesmo o patamar do imóvel que conseguirá na permuta.

Com certeza esta é uma modalidade que vale mais investigação/análise dos proprietários de imóveis e uma boa conversa com os profissionais da área de confiança para tirar eventuais dúvidas.

Fonte

Sanchez, Júlio Cesar. Direito Imobiliário de A a Z. Teoria e Prática. JHMIZUNO. EDITORA DISTRIBUIDORA.