Compra e venda

Conceito, elementos, efeitos principais e secundários, limitações, cláusulas especiais e promessa de compra e venda.

Conceito

É contrato bilateral em que há transferência do bem de uma das partes à outra mediante pagamento. De acordo com o art. 481 do CC: "pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".

Tem caráter obrigacional já que os contratantes se obrigam reciprocamente. A transferência do domínio da coisa ao comprador se dá pela tradição, para os bens móveis; e pelo registro, para os bens imóveis, e não pela simples celebração do contrato. A compra e venda torna-se perfeita quando as partes acordam sobre a coisa e o preço, e o contrato desta cria apenas a obrigação entre as partes, sendo a entrega da coisa e o pagamento pelo preço acordado a fase de execução do mesmo.

O contrato de compra e venda é classificado como oneroso, pois as duas partes obtêm vantagem econômica, o comprador de receber o bem e o vendedor de receber o montante devido; e é também, em regra, comutativo já que as prestações são...

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Perguntas & Respostas

Dúvidas comuns sobre este conteúdo

É possível a compra pelos mandatários de bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados?

O artigo 497 do Código Civil não faz menção à restrição constante do artigo 1.133, inciso II, do CC/1916, seu correspondente, sobre a impossibilidade de compra pelos mandatários de bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados. Aliás, anteriormente a antiga Súmula 165 do STF previa que “a venda realizada diretamente pelo mandante ao mandatário não é atingida pela nulidade do art. 1.133, II, do Código Civil”. O atual Código Civil não traz esta restrição, eis que autoriza o mandato em causa própria, em que o mandatário pode adquirir o bem do mandante (artigos 117 e 685).

Respondida em 09/04/2022
Leiloeiros e seus prepostos podem comprar os bens de cuja venda estejam encarregados?

Não, conforme o artigo 497, inciso IV, do Código Civil. O motivo da proibição legal é a moralidade, diante do munus que reveste tais administradores temporários.

Respondida em 09/04/2022
É autorizado que juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, adquiram os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade?

Não, de acordo com o artigo 497, inciso III, do diploma civil, para que seja preservada a moralidade e a estabilidade da ordem pública. Contudo, o artigo 498 prevê que, em tais hipóteses, não haverá proibição nos casos de compra ou cessão entre coerdeiros, em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes a essas pessoas (juízes e serventuários).

Respondida em 09/04/2022
Os servidores públicos, em geral, podem comprar os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem?

O artigo 497, inciso II, do Código Civil, estabelece que não podem ser comprados, ainda que em hasta pública, pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta. A lei visa proteger a moralidade pública. Nota-se que não é a qualificação funcional ou o cargo que ocupa que impede um serventuário ou auxiliar da justiça de adquirir bens em hasta pública, mas sim a possibilidade de influência que a sua função lhe propicia no processo de expropriação do bem.

Respondida em 09/04/2022
Ainda que em hasta pública, podem os tutores comprarem os bens confiados à sua guarda?

De acordo com o artigo 497, inciso I, do diploma civil, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública, pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração. Isto porque a lei receia que estas pessoas façam prevalecer sua posição especial para obter vantagens, em detrimento dos titulares, sobre os bens que guardam ou administram.

Respondida em 09/04/2022
É possível a venda entre cônjuges no regime da separação de bens legal ou convencional?

Em regra, sim, desde que não haja ilicitude ou fraude.

Respondida em 09/04/2022
É possível a venda entre cônjuges no regime da participação final nos aquestos?

Sim, em relação aos bens que não entram na participação.

Respondida em 09/04/2022
É possível a venda entre cônjuges no regime da comunhão parcial de bens?

Sim, quanto aos bens particulares.

Respondida em 09/04/2022
A venda entre cônjuges é possível mesmo no regime da comunhão universal?

A venda é possível mesmo no regime da comunhão universal, pois há bens excluídos nesse regime, caso dos bens de uso pessoal e dos utensílios de trabalho de cada um dos consortes, que podem ser vendidos entre eles (artigo 1.668 do CC).

Respondida em 09/04/2022
O artigo 499 do Código Civil pode ser aplicado por analogia à união estável?

Sim, sendo possível a venda entre companheiros de bens excluídos da comunhão. Nota-se que,  em regra e a exemplo do que ocorre com o casamento, o regime de bens da união estável é o da comunhão parcial de bens, não havendo contrato de convivência prevendo o contrário (artigo 1.725 do CC).

Respondida em 09/04/2022
Quais as regras do artigo 499 do Código Civil para possibilitar a compra e venda entre cônjuges?

O artigo 499 do diploma civil possibilita a compra e venda entre cônjuges, desde que o contrato seja compatível com o regime de bens por eles adotado. Assim, somente é possível a venda de bens excluídos da comunhão, residindo no final do dispositivo a restrição específica da compra e venda. Se um bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (artigo 166, II, do CC).

Respondida em 09/04/2022
O promitente vendedor, depois de receber o preço, pode compelir o promitente comprador a receber a escritura do imóvel?

O promitente vendedor pode exigir o cumprimento por meio de ação de obrigação de fazer com pedido de imposição de multa diária (astreinte), nos termos dos artigos 300, 497, 513, 536 e 537 do Código de Processo Civil. Nota-se que existe o interesse processual do promitente vendedor em buscar tutela jurisdicional ainda que o contrato seja omisso, isto porque o direito de propriedade do promitente vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço pelo promitente comprador, não havendo mais qualquer utilidade na sua manutenção. Além do mais, podem haver consequências da natureza propter rem da obrigação, como aquelas decorrentes dos tributos vinculados ao imóvel e obrigações pelo pagamento do consumo de água.

Respondida em 07/07/2021
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