Locador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
Do reajuste do aluguel à conservação do
imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às
brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre
locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos
imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em
seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o
potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de
aluguel.
O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de
conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A
lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a
vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem
estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de
mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização
trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente
que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na
Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado
ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).
As partes
ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações
do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que
disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação
revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis
na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se
interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel.
Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag
715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o
preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as
condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de
acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os
alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).
O despejo necessárioNão
se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato
não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento
de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação
cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de
ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao
locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser
recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de
primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato,
embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ,
ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).
A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez
que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um
longo período de inadimplência não descaracateriza a relação
contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário
passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça
local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o
vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia
falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo
Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação
do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.
Uma
execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e
locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de
trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir
liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte
contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para
ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é
possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no
qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo
é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode
ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações
geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar
de imóveis residênciais.
Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvelO
contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa
casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que
lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a
dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de
locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que
permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso,
a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a
substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.
As
locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei
do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual
prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário
esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o
prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem
admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com
intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação
e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o
direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito
por sociedades simples.
O inquilino não pode devolver o imóvel
antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa.
Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do
prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador
para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso
ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador
também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A
retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e
constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador
(Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.
Fiança assusta; e com razãoUm
contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de
garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança
bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no
ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros,
classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de
demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai,
mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério
que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros
julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável
conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.
O fiador pode
se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um
distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos
se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ,
não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei
traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A
comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do
aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a
exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão
do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo
valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).
Diante das
inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a
qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento
ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria,
proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se
aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de
aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema
fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a
anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).
Caução como solução
Outra
modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o
seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do
constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é
mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na
área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo
imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma
apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba
os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de
despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do
Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos
anos é a caução, mais viável para o inquilino.
A caução deve
ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta
de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que
essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é
muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para
ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a
descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua
nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por
seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo
próprio fiador. (Resp 946626/RS).
A Quinta Turma tem decisão
que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se
retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os
fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o
quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a
transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a
ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).
Proprietário responde pelo IPTU
Locatários
e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus
direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei
n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano”
envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O
importante no caso é a destinação econômica e não a localização”,
assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à
agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural
e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da
União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas.
Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos
de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros
pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).
Entre os
deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o
IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que,
segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo
disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o
locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que
não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo
IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também
pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer
recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao
locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas
partes de uso comum, segurança e incêndio.
O locatário, por
sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de
cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na
residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária
de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se
destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão
pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que
recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.
Cuidar do imóvel pode gerar indenização
Se
fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o
locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como
o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o
dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena
Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que
gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será
indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma
benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino
não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada
“retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de
despejo.
O locatário só deve observar se não renunciou no
contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso,
o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar
o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a
cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos
benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).
Nesse recurso, um
posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que,
em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por
uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do
Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na
contestação ao pedido da ação de despejo.
O STJ também
decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor
pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a
retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o
posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de
imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca
fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um
primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já
que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com
o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis,
para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está
negociando.
Mas nem as imobiliárias estão livres de ações
judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano
moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de
ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por
conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma
desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram
a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de
ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes
não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a
ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria
imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp
864794/PR).
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