Questões pertinentes aos condomínios edilícios


30/out/2002

Manual prático que aborda temas pertinentes à vida condominial.

Por Paulo Caldas

1 - INTRODUÇÃO:

Os denominados condomínios verticais, conhecidos popularmente ou conforme descrevem os tratadistas, como condomínios horizontais ou especiais, referem-se aos condomínios instituídos em Edifícios.

Esta denominação passará a ser perante o novo Código Civil, Lei nº 10.406/02 de 10-01, Condomínio Edilício.


2 - FUNDAMENTO LEGAL:

O condomínio em Edifícios, atualmente, é regulamentado pelas disposições contidas na Lei nº 4.591/64, de 16-12, artigos 1º a 27 “Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias”.


3.0 - DA REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO:

3.1 - DO SÍNDICO:

É o representante legal do condomínio, artigo 22 da Lei nº 4.591/64.

3.2 - DA ELEIÇÃO DO SÍNDICO:

A nomeação do síndico dá-se através de assembléia, geralmente ordinária, instituída para tal fim, seu mandato será de até 02 (dois) anos, permitida a reeleição, artigo 22 “Caput” da Lei nº 4.591/64.

3.3 - QUEM PODE SER SÍNDICO:

Qualquer pessoa, seja ela estranha ou não ao condomínio, pessoa física ou jurídica (Administradora), conforme previsto pelo parágrafo 4º, artigo 22 da Lei nº 4.591/64.

Contudo, poderá a Convenção delegar esta função de forma exclusiva à condômino.

3.4 - DAS FUNÇÕES DO SÍNDICO:

Como representante legal do condomínio, deve zelar pelos interesses deste, seguindo as determinações impostas legalmente, as previstas em Convenção e as reguladas pelo Regimento Interno, parágrafo 1º do artigo 22 da Lei nº 4.591/64.

3.5 - DA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO:

O síndico caracterizado omisso pelos demais condôminos, poderá ser destituído de suas funções, através de assembléia geral especialmente convocada, devendo haver comum acordo de 2/3 dos condôminos presentes à aludida assembléia, artigo 22, parágrafo 5º da Lei de Condomínio, salvo estipulação diversa em Convenção.


4.0 - DAS ASSEMBLÉIAS:

Reunião dos condôminos, na qual, são deliberados assuntos de interesse da massa condominial.

4.1 - MODALIDADES:

Ordinárias: prevista pelo artigo 24 Caput da Lei de Condomínio, em regra, acontece uma vez ao ano tendo como principal finalidade a aprovação de orçamento e das despesas do condomínio, bem como a eleição do síndico, sub-síndico e membros do conselho.

Extraordinárias: artigo 25 Caput da Lei de Condomínio, destinada à discussão de assuntos de interesse do condomínio, podem ser convocadas a qualquer momento.

4.2 - DA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA:

Em regra se dá pelo síndico.

Podem, ainda, serem convocadas pelos condôminos, que representem ao menos ¼ dos titulares de frações ideais do condomínio, para as extraordinárias, artigo 25 Caput da Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias.

4.3 - FORMA DE CONVOCAÇÃO:

A convocação para assembléia deve ser feita através de carta protocolada enviada aos condôminos e por meio de edital, neles constando a pauta dos assuntos a serem tratados.

4.4 - PARTICIPAÇÃO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE:

A convenção de condomínio pode estipular a proibição de voto em assembléia, pelo condômino inadimplente, porém, esta previsão não é recomendável haja vista que este já fora penalizado em decorrência da multa a ele aplicada.

4.5 - PRAZO PARA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA:

Em regra 08 (oito) dias entre o comunicado e o dia de instauração.

4.6 - ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA:

Após a aprovação da pauta do dia, com o quorum necessário, o condômino que se sentir lesado poderá pleitear a revogação dos assuntos tratados e deliberados através de ação judicial anulatória.

Esta será a única forma de o condômino lesado pleitear a revogação da assembléia, sendo que, enquanto a decisão judicial não for proferida, este deverá respeitar as deliberações aprovadas.


5.0 - DA MULTA:

Prevista pelo artigo 12, parágrafo 3º da Lei do Condomínio, a multa poderá ser de até 20% (vinte por cento).

5.1 - APLICAÇÃO DAS NORMAS DE CONSUMO:

Muitos condôminos, ao deixarem de pagar sua cota parte das despesas de condomínio, tentam livrar-se da multa de até 20% (vinte por cento), imposta legalmente como acima aduzido, valendo-se das normas pertinentes ao Código de Defesa do Consumidor, sendo que esta estipula multa de até 2% (dois por cento) em caso de inadimplência.

A relação de consumo, pressupõe a existência de fornecedor e consumidor, artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) o que, não ocorre perante a relação existente entre condômino e condomínio.

Temos no caso uma relação de dependência, na qual as arrecadações advindas das taxas cobradas destinam-se tão somente à manutenção do condomínio.

Dessa forma, atendo-se ao princípio da especificidade, a multa por inadimplência poderá atingir o patamar de 20% previsto pela Lei de Condomínio que no caso em tela, possui prevalência sobre o Código de Defesa do Consumidor.


6.0 - DOS JUROS:

Fixados pela Convenção, não poderão ultrapassar o montante de 1% (um por cento) ao mês, este limite advém do artigo 192, parágrafo terceiro da Constituição Federal (Lei máxima do território brasileiro), bem como, do artigo 12, parágrafo 3º da Lei do Condomínio.


7.0 - DA CORREÇÃO MONETÁRIA:

Previsto pelo artigo 12, parágrafo 3º da Lei nº 4.591/64, dá-se após 06 (seis) meses de inadimplência.

Porém, a Lei nº 6.899/81, “Determina a aplicação da correção monetária nos débitos oriundos de decisão judicial e dá outras providências” em seu artigo 1º, parágrafo segundo, determina que a correção monetária deve incidir desde a data de proposição da ação de cobrança, destarte a jurisprudência dominante emanada de nossos Tribunais, vem se manifestando favorável a esta interpretação.

Contudo, a jurisprudência vêm admitindo válida a incidência da correção monetária, desde a inadimplência, quando ocorrer expressa previsão em convenção.


8.0 - DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES:

Uma dúvida que perdura perante os condomínios, refere-se, à forma de divulgação das unidades inadimplentes.

Como podemos observar além da multa aplicada ao condômino inadimplente, este poderá ser impedido de votar em assembléia.

Estas sanções, impostas aos condôminos que, encontram-se em débito, são suficientes para repreendê-lo, porém, a maior penalidade imposta ao condômino inadimplente, atenta contra a ordem moral deste e refere-se à divulgação do débito de sua unidade perante os demais condôminos.

As despesas de condomínio, representam dívida propter rem, ou seja, referem-se à unidade autônoma e não a seu proprietário, portanto, a divulgação quanto aos inadimplentes, deve limitar-se à unidade devedora e jamais poderá incluir o nome de seu proprietário.

No tocante à forma dessa divulgação, esta é de exclusivo interesse dos condôminos, para tanto, deve-se evitar a divulgação em cartas fixadas no elevador, hall ou no mural de avisos; tais avisos poderão ser vistos por visitantes do condômino que se encontra em débito, o que ocasionaria um grave embaraço.

8.1 - PROTESTO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE:

O protesto atinente refere-se àquele intentado perante os órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA etc.).

Tendo em vista a falta de previsão legal acerca do assunto, ficou a critério de nossos Tribunais a função de manifestar-se sobre o tema.

A posição dominante, emanada dos Tribunais, ordena pela impossibilidade de se protestar o condômino inadimplente quando o pedido advém diretamente do Condomínio.

Porém, o condomínio que se encontra administrado por pessoa jurídica (administradora), poderá opor o protesto através desta, pois as administradoras possuem vínculo com os órgãos de proteção ao crédito sendo, portanto, possível o protesto.

No tocante ao protesto perante os Cartórios de Protesto do Estado de São Paulo, uma grande dúvida paira. O boleto bancário, meio pelo qual se cobram as contribuições mensais dos condôminos, não possui os requisitos necessários dos títulos sujeitos a protesto, porém, o Condomínio, através de decisão proferida em assembléia, poderá modificar a forma de cobrança, conferindo aos condôminos Títulos Executivos Extrajudicias (artigo 585 do Código de Processo Civil), tais como: Duplicatas, Notas Promissórias, etc.

Com base nesses documentos, o título do condômino inadimplente poderá ser encaminhado ao Cartório de Protesto.


9.0 - CONCLUSÃO:

Esta breve sinopse, faz parte de trabalho denominadoManual Prático dos Condomínios Edilícios”; sendo esta, apresentada através de 25 itens correlatos aos Condomínios.


REFERÊNCIA LEGISLATIVA:

FEDERAL:

Lei nº 4.591/64.
Lei nº 6.015/73.
Lei nº 6.404/76
Lei nº 6.899/81.
Lei nº 8.009/90.
Lei nº 8.078/90.
Lei nº 9.099/95.
Lei nº 10.098/00.
Lei nº 10.406/01.

MUNICIPAL- SÃO PAULO.

Lei nº 12.115/96.

Constituição Federal.

Código de Processo Civil artigos, 275 e 585.

Código Civil artigos 177 e seguintes.


BIBLIOGRAFIA:

Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, Ed. Saraiva- 1997.

Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, Ed. Forense, 10º Edição.

De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, Ed. Forense, 15º Edição.

Donaldo José Felipe e Samuel Andrade Jr., Condomínio Conflitos e Soluções, Ed. Bookseller, 7º Edição 2001.

Francisco Maia Neto, Dicionário do Mercado Imobiliário, Ed. Del Rey, 1998.

Jorge Tarcha e Luiz Scavone, Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Ed. Juarez de Oliveira, 2º edição, 2000.

João Nascimento Franco, Condomínio, Ed. Revistas dos Tribunais, 3º Edição 2001.

Silva Pacheco, Questões de Direito Imobiliário, Ed. Renovar, 1998.


SITES CORRELATOS À CONDOMÍNIO:

www.sindico.com.br

www.ocondominio.com.br

www.secovi.com.br


JURISPRUDÊNCIA:

www.stac.sp.gov.br/

www.stj.gov.br

www.irib.org.br




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