Compra e venda com reserva de domínio


07/mar/2002

É aquela cuja posse é transmitida ao comprador após o pagamento integral do preço.

Por Raquel Abdo El Assad

A través da compra e venda com reserva de domínio, não se transfere a plena propriedade da coisa ao comprador, pois ao vendedor fica reservado o direito ao domínio da coisa em função da cláusula pactum reservati dominii. O comprador possui tão somente a posse da coisa, continuando o domínio reservado ao vendedor até o pagamento integral do preço da coisa ou bem objeto do contrato. Só haverá transferência de domínio ao comprador após o pagamento integral do preço.

Estes contratos são aqueles celebrados a prazo, no qual o preço é devido em prestações. Esta cláusula possibilita segurança ao vendedor , visto que este pode retomar a coisa que está na posse do comprador ou de terceiros caso haja inadimplemento do contrato; é uma garantia ao vendedor do pagamento integral do preço. Este contrato é semelhante aos contratos de alienação fiduciária, porém este último possui natureza jurídica diversa do primeiro porque é celebrado por instituições financeiras e possui lei própria.

A natureza jurídica da venda com reserva de domínio é uma questão divergente entre os juristas. Para explicá-la , recorreu-se à analogia a outras figuras contratuais. Há entendimentos vários, os quais serão a seguir analisados criticamente.

Alguns dizem que é modalidade particular de promessa de compra e venda pela qual o promitente vendedor se compromete a realizar a venda no momento do advento do termo. Outros, equiparam-na ao comodato, porém nessa modalidade de empréstimo a coisa, não fungível, regressa ao poder do comodante. Da mesma forma ocorre no depósito, com a diferença de que ao depositário não é permitido usar a coisa depositada e na venda com reserva de domínio a entrega imediata da coisa tem por fim possibilitar tal uso.

Do mesmo modo exclui a aplicação de locação porque a coisa locada volta ao poder do locador visto que este não perde a propriedade, enquanto que o comprador no contrato em questão, usa o bem durante um tempo, pagando prestações semelhantes a alugueres, adquirindo o domínio ao integralizar o pagamento do preço.

É preciso salientar que houve impugnação do pacto porque sustentava-se incompatibilidade deste com a venda de tipo francês visto que neste tipo o contrato por si só produz efeito translativo. Na Itália, sustentou-se que violentava, esta cláusula a essência da compra e venda tendo em vista a eliminação do efeito translativo.

Alguns, como Walter Brasil Mujali, sustentam que trata-se de venda condicional devido a ocorrência de seu aperfeiçoamento ocorrer apenas com o pagamento do preço. Outros, como Orlando Gomes acreditam que não se trata de venda condicional porque "admitir que o pagamento do preço constitui condição suspensiva da transmissão da propriedade da coisa, é converter elemento essencial do contrato num elemento acidental. Ademais a obrigação de pagar o preço ficaria sujeita a condição meramente potestativa, desarticulando o contrato de compra e venda pela possibilidade de eliminação de de uma de suas peças insubstituíveis". (Orlando Gomes).

Certos doutrinadores acreditam ser contrato misto, ou seja a venda com reserva de domínio seria um contrato de locação com condição resolutiva e de compra e venda com condição suspensiva. Os efeitos da locação extinguir-se-iam com o pagamento de todas as prestações e a partir daí iniciar-se-iam os efeitos da compra e venda. Isto contraria a intenção das partes.

Quanto à teoria do termo, esta tem como pressuposto, não correto por sinal,o pagamento do comprador como fato certo; além disso, o termo inicial suspende o exercício e não a aquisição do direito.

A doutrina inclina-se para a teoria da venda sob condição suspensiva, mas, segundo Orlando Gomes é censurável este entendimento porque considera o pagamento acontecimento incerto, o que na verdade é a principal obrigação do comprador. Se fosse condição, no entendimento do mesmo autor seria tão somente potestativa visto que o cumprimento da obrigação ficaria ao arbítrio do devedor. Não há explicação clara acerca da venda com reserva de domínio nos sistemas jurídicos em que a venda tem efeitos obrigacionais.

Quanto ao objeto da venda com reserva de domínio é este necessariamente coisa móvel, pois nas vendas imobiliárias o efeito da transcrição impede a reserva de domínio, entendimento este não unânime. Segundo Orlando Gomes nem todas as coisas móveis são passíveis de venda com reserva de domínio , mas somente as que podem ser individuadas, porque antes de se completar o pagamento do preço o comprador pode ser obrigado a restituir o bem ao vendedor.

Na venda com reserva de domínio o comprador tem a posse da coisa para usá-la, obrigando-se a pagar o preço em prestações. Antigamente, se o devedor deixasse de cumprir alguma prestação perderia a coisa em conseqüência da resolução do contrato e sem o recebimento dos valores pagos; assim a coisa era vendida a várias pessoas sucessivamente configurando usura, o que a Lei proibiu. Se o vendedor preferir obter judicialmente a coisa deve restituir ao comprador a diferença entre o seu valor no momento da resolução e o que faltar pagar.

Caso o comprador não pague a prestação pontualmente, as obrigações vincendas são consideradas vencidas; o vendedor tem o direito de exigir judicialmente o pagamento das prestações vencidas e a vencer. Além disso, na venda com reserva de domínio o vendedor pode penhorar a coisa vendida.

Quando houver mora no pagamento das prestações devidas pelo comprador, o vendedor pode interpor à sua escolha: ação para cobrar as prestações vencidas e vincendas ou ação para obter judicialmente a restituição da coisa vendida. Independente de audiência do comprador, tem o direito a requerer apreensão e depósito judicial da coisa vendida; enquanto não integralizar o pagamento das prestações o comprador é tão somente possuidor e não proprietário do bem e por isto não lhe é permitido alienar a coisa.

Quanto à forma da venda com reserva de domínio é esta escrita, para fins de segurança do vendedor. Para valer contra terceiros, o instrumento do contrato deve ser total ou parcialmente, transcrito no registro público de títulos e documentos do domínio do comprador. Caso a coisa pereça por caso fortuito ou força maior, o comprador o comprador é o responsável e suporta o risco, então, destruída a coisa, o comprador continua com a obrigação de pagar integralmente o preço, embora não possa mais ser dono da coisa.

Com o pagamento da última prestação, a propriedade passa a ser do comprador. Há autores que confundem a venda com reserva de domínio com a simples promessa de venda, mas esta difere daquela porque apesar do pagamento de ambas ser feito em prestações, na primeira obrigação de transferir a propriedade da coisa se cumpre ipso iure no momento em que é cumprida a última prestação do comprador e na segunda é necessário que a venda prometida se efetive, sendo indispensável outro contrato.




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