Convenções de condomínios edilícios


22/set/2009

Todo bom síndico, conselheiro ou administrador profissional tem consciência de que a convenção é a peça fundamental para o funcionamento e normatização de um condomínio.

Por André Luiz Junqueira

1. INTRODUÇÃO

Todo bom síndico, conselheiro ou administrador profissional tem consciência de que a convenção é a peça fundamental para o funcionamento e normatização de um condomínio. Ela se apresenta como a principal fonte de consulta para qualquer tipo de condomínio, isso se deve ao fato da legislação não ser suficiente para prever as inúmeras situações que ocorrem, seja o Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº 10.406 de 2002) ou, até mesmo, a antiga Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei Federal nº 4.591 de 1964). Por outro lado, uma convenção mal elaborada pode ser uma enorme fonte de conflitos e de prejuízos para os condôminos.

Nas próximas linhas, o assunto será um pouco mais esclarecido.

2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

A convenção está para o condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades a quês seus membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas que sevem prevalecer perante qualquer relação privada, é a convenção que deve trazer um maior detalhamento da organização interna do condomínio, de modo que a administração de todo o patrimônio seja tranqüila, segura e econômica.

Muitos estudiosos divergem quanto à natureza jurídica da convenção, se esta seria um contrato ou não. No entanto, mesmo guardando semelhanças com um contrato plurilateral (como sustenta Pedro Elias Avaad e muitos outros), prevalece o entendimento de que a convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma, tese defendida por Caio Mário da Silva Pereira, já falecido. A natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado

3. IMPORTÂNCIA DA CONVENÇÃO

Seguem alguns exemplos de assuntos que a convenção deve prever de forma adequada para evitar perturbações desnecessárias na rotina do condomínio: forma de rateio de despesas, punição dos maus vizinhos, responsabilidade pelas tubulações de água, meios de prevenção ou contenção de inadimplentes, regulação do uso das diferentes partes comuns (horários, requisição, etc.), procedimentos para realização de obras ou mudanças no condomínio, responsabilidade por danos nas áreas comuns ou exclusivas, padrão estético das diferentes partes, uso exclusivo de partes comuns (cessão, cobrança, etc.) e muitos outros.

Apesar da legislação já conceder meios, é a convenção que tem maiores condições para proteger o patrimônio e a harmonia do condomínio.

4. REDIGINDO A CONVENÇÃO

Como já mencionado, toda convenção deve respeitar as determinações legais vigentes e suas cláusulas essenciais estão previstas nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil Brasileiro e, segundo o entendimento de alguns, no artigo 9º da Lei nº 4.591 de 1964.

Muito embora não haja obrigatoriedade legal, a elaboração ou revisão de uma convenção deve sempre ser realizada por um advogado especialista na área. Não basta apenas ler o Código Civil ou a Lei nº 4.591 para estar apto, pois a redação da convenção não deve levar somente em conta a legislação, sendo certo que seu autor deve ter vivência comprovada em administração imobiliária, profundo conhecimento da doutrina especializada, de prática cartorária e registral e, principalmente, das decisões judiciais atuais.

Não são raras as ocorrências de ações anulatórias de assembléias ou registros de convenções, invalidações de multas, hipóteses estas que poderiam ser em muito reduzidas caso as convenções estivessem adequadas à legislação e à jurisprudência atual.

5. CONDIÇÕES PARA VALIDADE

A convenção adquire validade e, consequentemente, passa a ser obrigatória assim que aprovada por 2/3 do condomínio em assembléia geral. Se for a primeira vez que se aprova uma convenção no condomínio, os votos terão que ser proporcionais às frações ideais dos imóveis (conforme o disposto no artigo 1.333, caput, do Código Civil Brasileiro), mas a própria convenção pode determinar outra forma de contagem de votos para alterações posteriores.

Vale ressaltar que o edital de convocação da assembléia deve conter o item “aprovação da convenção do condomínio” ou “aprovação de alteração da convenção do condomínio”, conforme o caso, sob pena de invalidação da assembléia.

Eventual dificuldade de se reunir o quorum de 2/3 pode ser suprida pelo uso de procurações na assembléia.

6. CONDIÇÕES PARA REGISTRO

É importante lembrar que o registro não é essencial para que a convenção tenha validade, mas concede oponibilidade a terceiros.

No Rio de Janeiro e na maior parte do Brasil, os Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) fazem as seguintes exigências para promover o registro: (1) pagamento das custas cartorárias correspondentes; (2) apresentação de três vias originais da convenção com as procurações anexas (alguns CRIs exigem apenas duas vias); (3) todas as vias devem ter rubricas de todos os assinantes em todas as páginas; (4) reconhecimento de firma em todas as assinaturas da convenção e procurações (alguns CRIs exigem que apenas uma via tenha as firmas reconhecidas). A maioria dos Cartórios não exige a apresentação da ata de assembléia que aprovou a convenção (na verdade, raramente o Poder Judiciário faz essa verificação em ações condominiais, por esse motivo, muitos condomínios aprovam suas convenções sem a realização de assembléias, atitude não recomendável).

Caso algum proprietário não tenha levado a registro sua escritura do imóvel, o registro da convenção não será possível até que o condômino regularize sua situação. Adicionado à grande dificuldade de prever eventuais exigências em relação ao texto convencional (que varia de cartório em cartório), processo de registro pode se tornar extremamente demorado e trabalhoso.




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