Princípios emanantes aos Registros Públicos


14/dez/2006

Principais princípios emanantes aos Registros Públicos, em conformidade com a Lei n. 6.015/73 - Lei de Registros Públicos.

Por Marcos Garcez Vieira

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

Através da publicidade, o imóvel, suas características, os direitos reais que nele incidirem, bem como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos, pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão no ofício imobiliário. Visa a proteção dos interesses de terceiros, dando a estes a segurança de que as informações constantes dos registros públicos correspondem à realidade presente quanto às pessoas interessadas e ao bem a que se refere.

Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel, tornando ditos direitos oponíveis contra terceiros, conferindo ao titular o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o detenha ou possua.


PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

Tem como objetivo impedir que sejam registrados títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.

Quando um título é apresentado para ser registrado, este é examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, conforme preceitua o artigo 198 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Então, a validade do registro de um título diz respeito à validade do negócio jurídico causal. Nulo o negócio, nulo será o registro. Anulado o negócio, anulado será o registro.


PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

Consiste na determinação precisa do conteúdo do direito, que se procura assegurar, e da individualidade do imóvel que dele é objeto.

A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, em seus artigos 225 e 176, § 1º, inciso II, item 3, esmerou - se no sentido de individualizar cada imóvel, tornando-o inconfundível com qualquer outro, exigindo a plena e perfeita identificação deste nos títulos apresentados, devendo haver correspondência exata entre o imóvel objeto do título e o imóvel constante do álbum imobiliário para que o registro seja levado a efeito.


PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Somente será viável o registro de título contendo informações perfeitamente coincidentes que aquelas constantes da respectiva matrícula sobre as pessoas e bem nela mencionados.

Identifica-se a obediência a este princípio nos artigos 195, 222 e 237 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, determinando o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel.

Baseado neste princípio, não poderá vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.

Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.


PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

Está prenotado o título quando lançado no Livro Protocolo e esta prenotação, ou seja, o número de ordem, determinará a prioridade do registro deste título, e esta, a preferência dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa que primeiro apresentar seu título, pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos, garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência do direito real, oponível perante terceiros.

Quando um imóvel é vendido pela mesma pessoa duas vezes, temos um caso de direito real contraditório incompatível, sendo registrado o título que primeiro ingressar no protocolo e devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos são contraditórios no seu conteúdo, colidentes entre si.

Já, os direitos reais contraditórios compatíveis são aqueles atribuídos pelo mesmo transmitente, a titulares diversos ou não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como verifica-se no caso da hipoteca, onde os direitos não se anulam reciprocamente, apenas se graduam.


PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA

O princípio da instância diz respeito à provocação ao registro, ou seja, o oficial precisa ser provocado por alguém para exercer sua função, não podendo agir ex officio (salvo algumas exceções), manifestando-se, neste sentido, os artigos 13 e 217, da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Qualquer pessoa pode apresentar um título para que seja registrado, independente de qualquer formalidade e, para lançar uma averbação que tenha influência no registro ou nas pessoas nele interessadas, é necessário um requerimento escrito, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório.

Como exceções a este princípio, temos a averbação de nomes de logradouros decretados pelo Poder Público e a averbação de qualquer ônus que conste na certidão oriunda de outra circunscrição, quando da abertura de matrícula, podendo o oficial averbar de ofício, ou seja, por iniciativa própria.


PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE

A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, menciona quais os atos que são obrigados ao registro, mas não impõe sanções ou penalidades diretas à pessoa que deixa de registrar algum dos títulos, uma vez que o prejuízo pela indiligência será sofrido pelo próprio titular que não promoveu o registro do seu título.

Assim, é escopo do princípio da obrigatoriedade evitar que títulos não sejam registrados, pois quem não observar este dever arca com o ônus da sua omissão, não obtendo os benefícios do registro, ou seja, a autenticidade, segurança jurídica e eficácia do registro imobiliário, oponível contra terceiros.


PRINCÍPIO DA TIPICIDADE

O princípio da tipicidade visa o registro dos títulos legalmente previstos, conforme expressão reconhecidos em lei, contida no artigo 172 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, estando ditos títulos relacionados no artigo 167 da mesma Lei, que não exauriu, porém, todos os atos e títulos que necessitam de registro.

Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura pública de cessão de direitos hereditários que não é título hábil para o registro, mas sim para a habilitação no processo de inventário, do qual resultará o formal de partilha, que consiste no título típico para o registro da transmissão da propriedade.

Então, serão registrados ou averbados no registro de imóveis todos os títulos ou atos, Inter-Vivos ou causa mortis, reconhecidos em Lei, que constituam, declarem, transladem ou extingam direitos reais sobre imóveis.


PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA

A fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio estão diretamente ligadas à validade do negócio jurídico.

Como sabemos, o título só será registrado se atender aos requisitos legais, donde presume-se que é perfeitamente válido o negócio jurídico que originou o título registrado, conferindo a seu titular uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, presunção relativa que pode ser contestada por terceiros em ação própria, cabendo ao contestante o ônus da prova.

Neste sentido nos ensina o artigo 1.231 do Código Civil, quando diz que a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.


PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE

Este princípio nos traduz que ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

A propriedade e os direitos a ela relativos só se transmitem com o registro do título e, para que este seja registrado, necessário será que os direitos constantes dele estejam disponíveis em nome do transmitente.

Assim, não poderá o transmitente vender mais área do que constar no registro e nem vender um imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade.


PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

A partir da vigência da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, a sistemática do registro foi inovada com a criação da matrícula.

O artigo 176 e parágrafos da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, definem os requisitos legais e obrigatórios a serem observados e satisfeitos para a efetivação da matrícula, que tem por objetivo cadastrar todos os imóveis do território nacional, cujo controle e exatidão das informações nela contidas darão ao sistema registral brasileiro mais autenticidade, segurança e eficácia.


PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE

A circunscrição territorial é definida em Lei e ao oficial compete apurar os limites da sua competência. A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, no artigo 169, preceitua que o registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo exceções nos incisos I e II.

Este princípio possibilita a qualquer interessado o conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, uma vez que basta a ele saber a qual circunscrição pertence o imóvel para dirigir-se ao ofício imobiliário competente e solicitar uma certidão.




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