Parcelamento do imóvel rural


09/mar/2004

A preocupação com o uso do imóvel rural visando o cumprimento de sua função social permeia a análise de seu parcelamento. A necessidade de obedecer um tamanho mínimo para o imóvel rural é o aspecto mais importante dentro das considerações aqui expostas.

Por Patrícia Fortes Lopes Donzele

A preocupação com o uso do imóvel rural visando o cumprimento de sua função social permeia a análise de seu parcelamento. A necessidade de obedecer um tamanho mínimo para o imóvel rural é o aspecto mais importante dentro das considerações aqui expostas.


INTRODUÇÃO

A figura do imóvel rural para o Direito Agrário é matéria de suma importância e preocupação, visto que sobre ele se desenvolvem as atividades agrárias, vitais para a sobrevivência dos indivíduos.

É na lei brasileira n.º 4.504/64, denominada Estatuto da Terra, que encontramos a definição de imóvel rural, conforme se segue:

Art. 4º. Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Desta disposição legal, conclui-se que o imóvel caracteriza-se como rural não por sua localização, mas pelo seu destino. A verificação da destinação deverá ser feita pela atividade principal (finalidade preponderante).

A escolha do modo de exploração econômica do imóvel rural caberá ao seu proprietário ou ao arrendatário. A própria Constituição Federal brasileira de 1988, no artigo 170, assegura a todos a livre iniciativa (caput), mas a condiciona à obediência do princípio da função social da propriedade (inciso III). Entendo que não poderia ser diferente, pois o uso do imóvel rural deve ser compatível com o bem-estar coletivo, assim disposto no artigo 12 do Estatuto da Terra. Justificando-se o fato da escolha da atividade não ficar ao inteiro arbítrio do proprietário ou arrendatário.

A função social da propriedade é um princípio fundamental do Direito Agrário definido no parágrafo 1º do artigo 2º do Estatuto da Terra, recepcionado pelo artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal Brasileira de 1988 e explicitado para o Direito Agrário no artigo 186 do mesmo diploma legal.

Fica evidenciado, que existe um dever fundamental advindo da função social da propriedade, que é o da apropriada utilização dos bens em proveito da coletividade. Diante disso, o parcelamento do imóvel rural deve ser entendido como modo de exploração da propriedade compatível com sua função social.


1. INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL RURAL

Devido à importância social da utilização do imóvel rural, estudos foram realizados sobre o tema que possibilitou fosse definido um tamanho mínimo para a propriedade agrária que lhe permitisse cumprir sua função social, tal como prescrito no artigo 65 do Estatuto da Terra, que criou o módulo rural.

Módulo rural, de acordo com a legislação agrária brasileira, é a unidade de medida que serve para definir a quantidade mínima de terra admitida no imóvel rural, capaz de propiciar a uma família de porte médio condições de vida e de progresso social e econômico, não caindo no vício do minifúndio.

A primeira implicação jurídica do módulo rural, no dizer do agrarista brasileiro Ismael Marinho Falcão “é a interferência direta no direito de propriedade, não permitindo, por exemplo, a divisibilidade da propriedade em área inferior à do módulo da região”.

Assim, dispôs o Estatuto da Terra que o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural, porque ela tornar-se-ia antieconômica e quebraria sua destinação social.

A lei brasileira n.º 5.868, de 12 de dezembro de 1972, no seu artigo 8º trouxe uma nova figura jurídica ao lado do módulo rural – a fração mínima de parcelamento, quando assim dispôs:

Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65, da Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixada no parágrafo 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. (grifo nosso)

No entanto, o problema de divisibilidade do imóvel rural em área que contribua para a proliferação do minifúndio, não permitindo que seja atingida a sua função social estaria resolvido se a fração mínima de parcelamento não tivesse área inferior ao módulo rural, mas às vezes ela o tem. Isto porque sabemos que o módulo rural já foi instituído como área mínima suficiente para o atendimento desta função.

O que ocorreu foi que a citada Lei n.º 5.868/72 acabou permitindo o parcelamento do imóvel rural abaixo do módulo, via instituto da Fração Mínima de Parcelamento, fato este que além de quebrar o princípio da função social da propriedade, fere princípios constitucionais no que se refere à Reforma Agrária, que apregoa a eliminação gradual do latifúndio e minifúndio.


2. A QUESTÃO DOS CONDÔMINOS CONTEMPLADOS COM PORÇÃO INFERIOR AO MÓDULO RURAL

O jurista brasileiro Arnaldo Rizzardo traz à baila o tema referente aos problemas enfrentados pelos condôminos contemplados com porções inferiores ao módulo rural diante das disposições do artigo 65 do Estatuto da Terra, acima discutido, pois neste caso não seria possível a divisão do imóvel, prejudicando a definição perfeita da área contemplada a cada um.

O certo é que desde o advento destas previsões pelo Estatuto da Terra, houveram divergências na aplicação do artigo 65. Inicialmente, ficou decidido que a proibição não incidia nos condomínios criados antes da vigência do referido dispositivo. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, no Brasil, decidiu neste sentido em se tratando de sucessão aberta antes da vigência do Estatuto em que se objetivasse por termo à comunhão.

Entende o professor brasileiro Emílio Maya que a precedência da extinção do condomínio em relação à vigência do Estatuto tinha que ser reconhecida, pois, caso contrário, implicaria norma restritiva ao direito adquirido dos condôminos. Por outro lado, aqueles que não procederam à divisão antes da norma limitadora, não teriam direito à mesma.

Chegou a existir uma jurisprudência do Supremo Tribunal Federal ,STF, brasileiro que permitia o fracionamento do módulo, impedindo somente que fosse objeto de transmissão da propriedade. Entretanto, posteriormente, o próprio STF mudou de orientação, adotando a não divisibilidade do imóvel rural em consonância com o artigo 8º da Lei n.º 5.868/72. A justificativa foi de que, ainda que para cessar o condomínio, é indivisível o imóvel rural abaixo do módulo ou fração mínima de parcelamento, porque a finalidade da lei é evitar a proliferação de minifúndios antieconômicos.


3. DIREITO COMPARADO

Semelhante à figura do módulo rural da legislação brasileira, temos as unidades mínimas de cultivo do Direito espanhol e a mínima unidade de cultura do Direito italiano.

A Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias da Espanha trata desta matéria. Encontramos em seu artigo 23 a disposição de que se entende por unidade mínima de cultivo:

La superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo com un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.

Na Itália é o Código Civil, em seu artigo 846, que traz a seguinte previsão:

S’intende per minima unità colturale l’estensione di terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola e, se non si tratta di terreno appoderato, per esercitare una conveniente coltivazione secondo le regole della buona tecnica agraria.

Conforme nos relata o jurista italiano Carlo Alberto Graziani, esta disposição sobre a mínima unidade de cultura no Código Civil italiano representa o instituto fundamental para o reordenamento da propriedade rural e aí estaria uma importância desta figura jurídica.

Da mesma forma que ocorre no ordenamento jurídico brasileiro quando da disposição sobre a extensão do módulo rural, na Itália e Espanha será determinada a mínima unidade de cultivo tendo em vista situações diversas. Isto se mostra importante porque as regiões onde se encontram os imóveis rurais têm características próprias que lhes imprimem diferenças que não devem ser olvidadas.

O efeito da determinação da mínima unidade de cultura é a indivisibilidade da mesma. Importante se faz mencionar que ao negócio que viola esta determinação cogente da norma do artigo 846 do Código Civil italiano a sanção cominada não será a nulidade mas a simples anulabilidade (artigo 848 do mesmo diploma legal).

Já na Espanha, de acordo com o jurista espanhol Francisco Corral Dueñas, a previsão é de que o ato praticado contra a lei no sentido da indivisibilidade abaixo da unidade mínima de cultivo é tido como nulo. Assim, prevê o artigo 21.2 da Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias: “serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni com relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas contraviniendo lo dispuesto em el apartado anterior”.

No Direito brasileiro não há está previsão de nulidade ou anulabilidade contra o ato de divisibilidade abaixo do mínimo permitido, mas a sanção possível seria a possibilidade de ocorrer sobre esta área desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária.


4. CONCLUSÃO

É indiscutível no Direito Agrário a importância do imóvel rural cumprir sua função social. Para que tal ocorresse, fez-se necessário a determinação da área mínima necessária para que isto fosse possível, surgindo o módulo rural no Brasil, as unidades mínimas de cultivo na Espanha e a mínima unidade de cultura na Itália.

Esta preocupação com a destinação social e o atendimento das disposições legais para tanto reflete-se no instituto do parcelamento do imóvel rural, que deve guardar as áreas mínimas permitidas: módulo rural e fração mínima de parcelamento.

Em todas os sistemas jurídicos aqui, rapidamente, analisados, podemos perceber que a proibição de parcelamento em área inferior à mínima estabelecida para cultivo se deu para evitar a proliferação de áreas tidas como anti-econômicas para efeito de exploração agropecuária, o que, acarreta graves problemas de distorção fundiária.

Surge uma questão que foi muito debatida, a dos condôminos contemplados com área inferior ao módulo ou fração mínima de parcelamento. Conclui-se que neste casos, surge para os mesmos as seguintes alternativas: ou definem-se em um determinado ponto da propriedade comum, devendo haver um acordo entre todos os titulares do domínio, ou devem dispor da faculdade prevista no artigo 632 do Código Civil (venda judicial). Isto porque o imóvel rural é indivisível nestas condições.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ATHAYDES, Gayer Olmiro e Lisete A. Dantas Gayer. Teoria e prática do parcelamento do solo. São Paulo: Saraiva, 1984.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. 20 ed. atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 1998.

_______ . Estatuto da Terra. 13 ed. atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 1997.

DUEÑAS, Francisco Corral. Régimen de las parcelaciones en suelo rústico. In: Actas de los Cursos de Verano 1999. Universidad Católica de Ávila, Espanha.

FALCÃO, Ismael Marinho. Direito Agrário Brasileiro. Rio de Janeiro: Edipro, 1995.

GISCHKOW, Emilio Alberto Maya. Princípios de Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 1988.

GRAZIANI, Carlo Alberto. Minima unità colturale. In: Enciclopedia giuridica Trecani v. XX. Roma, 1990.

LIMA, Rafael Augusto de Mendonça. Direito Agrário. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1997.

RIZZARDO, Arnaldo. Indivisibilidade do imóvel rural.




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